C’è tempo ancora fino al 30 settembre per effettuare le trasformazioni agevolate in società semplice secondo la disciplina dell’art. 1 commi 31-36 della L. 207/2024.
La trasformazione agevolata in società semplice presenta principalmente il vantaggio di mantenere il possesso dei beni in capo a più soggetti senza trasferirne la proprietà, perché è solo la veste giuridica del proprietario che cambia, conservando nello stesso tempo i benefici che la gestione attraverso una società può offrire.

Il requisito principale che una società deve possedere per accedere alla disciplina agevolata è di avere per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobili o di beni mobili registrati, poiché alla società semplice è precluso ex art. 2249 c.c. l’esercizio di attività commerciale (e la gestione di beni, a determinate condizioni, non lo è).
Per oggetto esclusivo o principale si intende l’attività essenziale per realizzare direttamente gli scopi primari indicati dalla legge, dall’atto costitutivo o dallo statuto (art. 73 comma 4 secondo periodo del TUIR, richiamato dalla circ. Agenzia delle Entrate 1° giugno 2026 n. 26, cap. III, Parte I).
La gestione dei beni, come oggetto sociale, deve essere però non solo prevista nello statuto, ma anche di fatto esercitata in via esclusiva o prevalente.

Possono accedere alla trasformazione agevolata anche società che prima dell’operazione esercitino un’attività d’impresa, purché la cessino e inseriscano nello statuto la nuova attività di gestione. Il mutamento dell’oggetto non dovrebbe in alcun caso dar luogo a preoccupazioni circa la sussistenza di un abuso del diritto (come sembra paventare lo Studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 44-2023/T al § C.1.1.2): infatti, qualora le indicazioni dello statuto non corrispondessero allo stato di fatto, la conseguenza sarebbe la riqualificazione del soggetto come società commerciale, con tutto quanto ne conseguirebbe (anche ai fini dell’assoggettamento a IVA delle operazioni attive).

Secondo il sopra citato Studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 44-2023/T (§ C.1.1.1), per le società immobiliari può essere prevista nell’oggetto sociale anche l’attività di rivendita degli immobili, purché l’attività concretamente e prevalentemente svolta dalla società sia quella di gestione. Infatti, afferma ancora lo Studio, alle società semplici può essere consentita anche un’attività di acquisto e rivendita, purché occasionale e non sistematica.

La già citata circ. dell’Agenzia delle Entrate n. 26/2016, richiamando i criteri di cui al cap. 4 della precedente circ. n. 7/2013, ha sottolineato come l’attività di gestione delle società semplici immobiliari debba essere passiva, ovvero limitata alla mera percezione di canoni di locazione e affitto, restando esclusi i casi in cui la gestione è attiva e dinamica.
In questo senso è opportuno evidenziare che non rischiano di essere escluse dalla trasformazione in società semplice solo le gestioni di centri commerciali, villaggi turistici e centri sportivi, che sono gli esempi riportati nella prassi prima richiamata (anche a proposito della non strumentalità di immobili che possono essere oggetto di assegnazione o cessione agevolata), ma anche tutte le gestioni che richiedono una qualche forma di organizzazione.

Infatti, secondo quanto disposto dall’art. 55 comma 2 lett. a) del TUIR, sono redditi d’impresa (la cui produzione implica l’esistenza di una società di natura commerciale) i redditi derivanti dall’esercizio di attività organizzate in forma d’impresa, anche se dirette alla prestazione di servizi che non rientrano nell’art. 2195 c.c. Analoga previsione si trova nell’art. 4 comma 1 del DPR 633/72.

Poiché nessuna attività organizzata in forma d’impresa può essere esercitata da una società semplice, occorre fare attenzione a non superare proprio il limite della mancanza di organizzazione, pur nella consapevolezza che si tratta di un parametro non obiettivamente determinabile a priori.

Non si può stabilire, infatti, tanto per fare un esempio, che la locazione di tre unità abitative è gestione senza organizzazione, mentre la locazione di quattro unità è attività organizzata in forma d’impresa, ma occorre una valutazione caso per caso. Certamente è sconsigliabile imbarcarsi in operazioni complesse finalizzate alla trasformazione o suddivisione delle unità immobiliari, come nei casi affrontati nelle risposte a interpello n. 426/2019 o n. 152/2020, nelle quali l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto sussistere un’attività di carattere imprenditoriale in capo a soggetti privati.

Volendo trarre una conclusione, l’attività della società semplice dovrebbe essere sostanzialmente limitata alla mera percezione dei canoni di locazione o al godimento diretto dei beni, beneficiando, in relazione a questa seconda ipotesi, della non applicabilità della disciplina delle società di comodo di cui all’art. 30 della L. 724/94, né di quella dei beni in godimento ai soci di cui all’art. 2 commi da 36-terdecies a 36-quinquesdecies del DL 138/2011.