Il contratto di locazione è un contratto con il quale una parte (locatore) permette il godimento di un bene mobile o immobile ad un’altra parte (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Nel caso di condominio su edifici, ogni condomino è comproprietario del bene comune dato in locazione ed esercita su di esso il suo diritto di proprietà in relazione ai millesimi che gli sono stati attribuiti. Pertanto, la locazione di un bene comune (come un cortile, l’alloggio del portiere o un locale condominiale, ecc.) è un sistema di godimento indiretto ammesso quando non è possibile un uso diretto e promiscuo da parte di tutti i partecipanti. In tal senso, la locazione di un bene o servizio comune, non rappresenta un’innovazione ex art. 1120 c.c. da deliberare con il quorum millesimale dei 2/3. Difatti, nel condominio di edifici, la locazione di una parte comune può essere disposta con deliberazione a maggioranza ove la parte oggetto di locazione non sia passibile di un uso diretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l’uso diretto è possibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali (Cass. n. 16557/2023; Cass. n. 22435/2011).

Tuttavia, in alcuni casi, se la locazione ha una durata superiore ai nove anni, è richiesto il consenso di tutti i condomini: si applica infatti il disposto di cui all’art. 1108 comma 3 c.c. in base al quale “è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni” (Trib. Roma 19 febbraio 2020 n. 3634).

Ai princìpi innanzi esposti si è uniformata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13618/2026.
Nella vicenda in commento, la condomina impugnava la delibera assembleare con la quale era stata autorizzata la locazione, per cinque mesi nel periodo estivo, di una parte del marciapiede condominiale (posta davanti ad un locale al pian terreno, adibito a ristorante). Il Tribunale accoglieva la domanda e annullava la delibera, ritenendo che non fosse stata adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1117-ter c.c.; la Corte territoriale, invece, riformava la decisione del primo giudice, in quanto riteneva che l’uso parziale con tavole e sedie in alcuni mesi dell’anno non integrasse un cambio di destinazione d’uso del marciapiede, non essendo emersa la prova di un impedimento al pari uso da parte dei condòmini, sicché non era richiesta la specifica maggioranza richiesta dalla norma citata.

Avverso il provvedimento, la condomina proponeva ricorso in Cassazione, eccependo che l’uso autorizzato con la locazione era tale da alterare la conformazione stessa del bene e da renderlo inservibile agli altri condòmini, sicché costituiva innovazione ex art. 1120 c.c. e, quindi, vietata in quanto rendeva inservibile la cosa comune all’uso o al godimento del singolo condomino. Inoltre, con altra contestazione, la ricorrente riteneva che il radicale mutamento di destinazione d’uso dell’area, derivante dall’autorizzazione all’uso esclusivo quale fonte di reddito, richiedesse l’approvazione all’unanimità. Secondo la condomina, in breve, la delibera che consente l’appropriazione da parte di altri del bene condominiale determinerebbe la violazione del diritto di proprietà del singolo condomino (artt. 42 Cost., 7 della Carta di Nizza e 832 c.c.).

Quanto agli aspetti legati alle innovazioni, secondo i giudici di legittimità, correttamente la Corte aveva valorizzato la temporaneità e la minima durata dell’occupazione dell’area (cinque mesi all’anno) e la conservazione del passaggio sul marciapiedi da parte dei condomini, ai quali era stato (comunque) lasciato apposito corridoio di passaggio (circa 1,5 mt).
Tali aspetti, inseriti nel contratto di locazione, impegnavano il conduttore al loro rispetto; pertanto, l’uso così autorizzato non comportava alcun mutamento nella consistenza e struttura del marciapiede. Quindi, considerato che la sentenza gravata aveva apprezzato la limitata estensione fisica dell’occupazione e la significativa limitazione temporale della locazione, i giudici del merito avevano deciso, in modo logico e coerente, per la legittimità dell’uso indiretto della cosa comune mediante locazione, non essendo ragionevole l’uso promiscuo della stessa anche in ragione della immediata prossimità del marciapiede condominiale al locale (di proprietà esclusiva) adibito a ristorante.

In relazione, poi, all’ultima censura, la Corte di Cassazione ha precisato che la normativa citata dalla condomina contiene i princìpi basilari della proprietà privata, stabilendo la possibilità di sua restrizione e/o privazione per il perseguimento dell’interesse pubblico, nonché affermandone la tutela in caso di provvedimenti della P.A.; tuttavia, le citate norme non disciplinano direttamente i rapporti tra privati né incidono sulle norme codicistiche che regolano i diritti e gli obblighi connessi alla proprietà. Infine, non può ritenersi violato neppure l’art. 832 c.c., trattandosi della norma che indica in via generale il contenuto del diritto di proprietà, la quale si contempera con le norme che regolano la comunione e il condominio.