L’ordinanza n. 26058 della Cassazione, depositata il 1° ottobre, passa in rassegna le regole che presiedono alla rettifica di maggior valore, ai fini dell’imposta di registro, degli immobili oggetto di cessione onerosa.

Il caso di specie nasceva dalla compravendita (avvenuta nel 2011) di un terreno e di un rudere (inagibile e non censito in catasto), per cui le parti avevano dichiarato, ai fini dell’applicazione dell’imposte di registro, ipotecaria e catastale, un valore di 72.000 euro, che l’Amministrazione finanziaria rettificava (portandolo a più di 200.000 euro).

I contribuenti impugnavano e, dopo i primi due gradi di giudizio, la controversia giungeva una prima volta in Cassazione che, con sentenza 1° giugno 2018 n. 14117, rinviava la decisione al giudice di secondo grado evidenziando un vizio nella motivazione addotta dalla Commissione tributaria regionale. La controversia, quindi, era tornata al vaglio del giudice di secondo grado, il quale aveva parzialmente riformato la decisione di prime cure (che aveva accolto il ricorso originario del contribuente), rideterminando “il valore totale del terreno compravenduto nella misura di euro 150.000,00”, tenendo conto “delle «caratteristiche morfologiche e peculiari del terreno» caratterizzato da «vincoli di natura idrogeologica»”.

I contribuenti non si arrendevano e la questione arrivava nuovamente in Cassazione che, con la pronuncia n. 26058/2026, ha accolto uno dei motivi di ricorso dei contribuenti e, decidendo nel merito, ha annullato l’atto impositivo per carenze motivazionali, condannando anche l’Agenzia delle Entrate al rimborso delle spese dei giudizi di merito.

Nella motivazione, la Cassazione prende le mosse dagli artt. 51 e 52 del DPR 131/86, secondo cui la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti, oppure, se il valore non è indicato o il corrispettivo è superiore, la base imponibile è pari a quest’ultimo.

Il valore così determinato viene, poi, controllato dall’Agenzia delle Entrate per verificare che rifletta effettivamente “il valore venale in comune commercio del bene compravenduto”.
In questo contesto – spiegano i giudici di legittimità – l’Amministrazione ha “la possibilità di effettuare una sorta di comparazione con dei casi analoghi”, prendendo in considerazione i “trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni” (art. 51 comma 3 del DPR. 131/86).

In merito ai tre diversi criteri individuati dall’art. 51 comma 3, la Suprema Corte, dopo aver evidenziato che sono assolutamente pariordinati, rileva che:
- il criterio che fa riferimento “ai trasferimenti a qualsiasi titolo... anteriori di non oltre tre anni”, non implica che il valore risultante da tali atti debba essere assunto come immodificabile, bensì individua un parametro di confronto;
- a tal fine, non è necessario utilizzare plurimi atti di comparazione, ma è sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti (come nel caso di specie).

Pertanto, a legittimare la rettifica potrebbe bastare il confronto con “un unico immobile avente caratteristiche similari oggetto di una compravendita stipulata nel triennio precedente”. In tal caso – spiega, però, la Cassazione – l’avviso di accertamento può considerarsi adeguatamente motivato solo se pone il contribuente nella condizione di poter efficacemente contestare nell’an e nel quantum la pretesa tributaria.

Pertanto, “l’avviso di accertamento riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, è sufficientemente motivato per relationem, ove contenga l’enunciazione dei criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore imponibile e l’indicazione specifica dei beni oggetto di valutazione sintetico-comparativa”. Mentre è nullo l’avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate abbia rettificato il valore di un immobile oggetto di compravendita, facendo “riferimento ad altri atti non conosciuti, né ricevuti dal contribuente, né allegati o riprodotti nell’avviso stesso”.

Applicando tali principi, i giudici di legittimità concludono che nel caso di specie la motivazione fosse assolutamente carente proprio con riguardo alla individuazione degli atti comparativi, posto che l’Ufficio si era limitato a riportare, – “oltre alla generica menzione di «terreno industriale» – gli estremi identificativi di precedenti accertamenti d’ufficio” emessi nei confronti di soggetti terzi ignoti.