Ai soggetti passivi IVA che esercitano più attività nell’ambito della stessa impresa (ovvero più arti o professioni) è attribuita la facoltà di applicare separatamente l’imposta, con riferimento ad alcune delle attività esercitate.
Tipicamente, la separazione è realizzata quando le due (o più) attività svolte sono caratterizzate da un diverso regime di detrazione dell’IVA.
Ad esempio, ciò accade allorché è esercitata un’attività in esenzione da imposta (per le cui operazioni il diritto alla detrazione è negato, in via “specifica”, ex art. 19 comma 2 del DPR 633/72) contestualmente a un’attività imponibile (per le cui operazioni il diritto alla detrazione è riconosciuto secondo le regole ordinarie). Potrebbe essere il caso di un istituto di credito (che rende prestazioni esenti, quali sono quelle finanziarie, unitamente a prestazioni imponibili, quali i servizi amministrativi) o di una holding o di una società del settore immobiliare.

Con riguardo agli acquisti a uso “promiscuo” (vale a dire destinati sia all’attività esente, sia a quella imponibile), a fronte dell’esercizio di più attività, l’art. 36 comma 5 del DPR 633/72 disciplina la fattispecie in cui una delle attività separate è soggetta a limiti del diritto alla detrazione.
Nella circostanza, secondo la disposizione da ultimo citata, la detrazione “è ammessa per l’imposta relativa ai beni e ai servizi utilizzati promiscuamente, nei limiti della parte imputabile all’esercizio dell’attività stessa”.

La prassi risalente dell’Amministrazione finanziaria ha specificato che per individuare la quota parte di acquisti attribuibile a ciascuna attività non è consentito avvalersi del rapporto tra i volumi d’affari delle attività stesse, se il soggetto passivo è in grado di determinare in concreto la misura con cui i beni o i servizi acquistati sono utilizzati nell’ambito delle diverse attività separate (cfr. C.M. n. 18/331568). A titolo di esempio, per il riscaldamento, il diverso utilizzo può essere calcolato sulla base della cubatura dei locali riscaldati (cfr. R.M. nn. 450565/1990 e 445015/1991).

Più recentemente la prassi, invece, si è limitata a precisare che, per imputare gli acquisti promiscui a ciascuna attività separata, “il riferimento al rapporto tra volumi d’affari delle diverse attività può essere consentito solo ed esclusivamente qualora il contribuente non sia in grado di determinare in concreto, in base a criteri oggettivi, la misura con cui i beni ammortizzabili o i servizi acquistati risultino utilizzabili per l’esercizio dell’attività separata” (cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 19/2018, in tema di Gruppo IVA).

I principi sono stati ripresi, in termini generali, dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui, quando un soggetto passivo “svolge più attività nell’ambito della stessa impresa, per una sola delle quali l’imposta assolta è detraibile, l’imputazione dei costi promiscui, riferibili cioè a tutte le attività, deve essere effettuata in base alla misura della concreta utilizzazione dei beni e servizi, da cui derivano detti costi, nell’ambito delle distinte attività” (Cass. nn. 6255/2012 e 24022/2024). Spetta al giudice di merito la verifica, in concreto, dell’adeguatezza del criterio adottato dal soggetto passivo per ripartire gli acquisti a uso promiscuo, eventualmente “annullandolo” e applicando al caso di specie il criterio del volume d’affari (Cass. n. 22305/2021).

Tra le pronunce più recenti della Cassazione in materia, riveste particolare interesse la sentenza n. 16667 del 22 giugno 2025, ove è stato esaminato il caso di un soggetto passivo IVA che esercitava le distinte attività di “compravendita/locazione di beni immobili effettuata su beni propri ad uso abitativo” (applicando il regime di esenzione) e di “locazione immobiliare di beni propri su beni strumentali per natura” (applicando il regime di imponibilità), per le quali aveva optato per la separazione delle attività.

Nel caso di specie, l’Ufficio aveva contestato l’IVA detratta con riferimento all’acquisto di un bene strumentale per natura, ritenendo l’imposta del tutto indetraibile in assenza di operazioni attive registrate nell’ambito dell’attività esercitata in regime di imponibilità. Tuttavia, la Cassazione censurava la decisione del giudice di merito per non avere questi puntualmente esaminato l’ammissibilità della scelta della contribuente di adottare contabilità separate, in relazione alle diverse attività economiche (imponibili ed esenti) esercitate, e i relativi criteri di imputazione degli acquisti effettuati.

Va, in particolare, rammentato che, nel settore immobiliare, secondo l’interpretazione letterale del citato art. 36 comma 3 del DPR 633/72, è possibile separare le attività non soltanto sulla base del regime IVA delle operazioni effettuate (esenzione o imponibilità), “ma anche con riferimento alla categoria catastale del fabbricato (abitativo o diverso da abitativo) e all’interno di ciascuna delle attività separate di cessione o di locazione è possibile separare, rispettivamente, le cessioni o le locazioni di fabbricati ad uso abitativo, esenti da IVA, dalle cessioni o dalle locazioni di fabbricati ad uso diverso dall’abitativo”.