Tra le norme contenute nel Ddl. di bilancio è presente una disposizione che, intervenendo sulla disciplina dell’agevolazione prima casa, uniforma i vari termini previsti dalla normativa, portandoli tutti (il termine di 18 mesi per trasferire la residenza, quello di un anno per evitare la decadenza e il termine di un anno per ottenere il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa) a due anni (come quello, previsto dal comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata DPR 131/86, entro il quale deve essere alienata l’ex prima casa, nel caso di acquisto agevolato anteriore alla rivendita). Il Ddl. di bilancio prevede, inoltre, che la nuova disciplina possa avere applicazione retroattiva, applicandosi anche agli acquisti effettuati prima del 1° gennaio 2027 per i quali i termini previgenti non siano ancora decorsi.

Nell’attesa che la manovra faccia il suo iter, però, nella risposta n. 200, pubblicata ieri, l’Agenzia delle Entrate ha dovuto affrontare una questione che nasce proprio dal mancato coordinamento di questi termini, nella norma attualmente vigente. Se la disposizione del Ddl. di bilancio sopra accennata sarà confermata, è possibile che la risposta n. 200/2026 risulterà superata dalla successiva evoluzione normativa.

Il caso descritto all’Agenzia riguarda un soggetto, residente all’estero, che nel 2025 ha acquistato, con la moglie, un’abitazione in Italia applicando le agevolazioni prima casa (IVA al 4%) di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86. Dopo pochi mesi, sempre nel 2025, i coniugi acquistano all’estero un altro immobile, con una formula che comporta l’acquisto immediato della proprietà, ma posticipa l’acquisto del possesso a un secondo momento, fissato nel 2026. Quando acquisiranno il possesso, i coniugi intendono destinare l’immobile estero ad abitazione principale e, successivamente, procederanno alla vendita della prima casa in Italia entro il 2027, ovvero entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile all’estero.

I contribuenti si rivolgono all’Agenzia per sapere se questo avvicendarsi di eventi consenta loro di evitare la decadenza dal beneficio goduto sull’acquisto in Italia nel 2025.
Gli acquirenti rilevano, infatti, che, sebbene tra l’atto di acquisto agevolato (2025) e l’atto di rivendita (2027) decorrerà un periodo inferiore ai cinque anni richiesti dalla norma agevolativa, tuttavia, nel caso di specie, la decadenza potrebbe essere evitata grazie all’acquisto, all’estero, di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, avvenuto nel 2025.

Va ricordato che il comma 4 della Nota II-bis, dopo aver sancito che la rivendita della prima casa, se effettuata prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto, determina la decadenza dal beneficio, contempla, però, una specifica causa di esclusione, che si realizza se il contribuente, entro un anno dall’alienazione infraquinquennale, “proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

In passato, l’Amministrazione (cfr. circ. n. 31/2010 e la risposta n. 126/2021) aveva già chiarito che anche un acquisto all’estero, se operato entro un anno, può escludere la decadenza, purché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale dell’acquirente.

Questo punto viene, quindi, semplicemente ribadito dall’Agenzia nella risposta n. 200/2026 che, poi, affronta le altre due peculiarità della fattispecie, ovvero:
- il fatto che il riacquisto, nel caso di specie, preceda la rivendita infraquinquennale (e non la segua, come previsto dall’ultimo periodo del comma 4 della Nota II-bis, ove delinea la causa di esclusione della decadenza);
- il fatto che tra il nuovo acquisto dell’abitazione principale (all’estero) e la rivendita (infraquinquennale) della prima casa in Italia trascorrerà un periodo inferiore a due anni (e non a un anno come richiesto dal citato comma 4).

Secondo l’Amministrazione, nonostante queste peculiarità, nella fattispecie esaminata non si realizza la decadenza dal beneficio, in quanto la causa di esclusione prevista dall’ultimo periodo del comma 4 deve essere interpretata coordinatamente con il comma 4-bis, che prevede la rivendita postuma della prima casa (consentendo l’accesso al beneficio anche a chi, entro due anni dall’acquisto agevolato, alieni l’ex prima casa). Sebbene la disposizione recata dal comma 4-bis riguardi l’accesso al beneficio sul secondo acquisto, per l’Agenzia consente di ritenere che anche la decadenza dal beneficio possa essere evitata se il contribuente, prima ancora di rivendere la prima casa nei cinque anni, acquisti una nuova abitazione, purché tra i due atti di acquisto e rivendita (infraquinquennale) decorra un termine massimo di due anni.

Interessante rilevare che l’applicazione del termine biennale per escludere la decadenza riguarda solo il caso di rivendita postuma (rivendita infraquinquennale successiva al riacquisto), perché invece, nella risposta n. 314/2025, l’Agenzia ha espressamente escluso che il termine biennale possa applicarsi in caso di rivendita infraquinquennale anteriore al riacquisto, nel qual caso, quindi, la decadenza è evitata solo se il riacquisto avviene entro un anno dall’alienazione.

Alla luce di questo disallineamento, non si può non accogliere con favore l’uniformazione dei termini, prevista dal Ddl. di bilancio.