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Mercoledì, 21 ottobre 2020 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

Nei micro-condomini «trainante» anche il cappotto termico su singola unità

Le unità immobiliari in edifici plurifamiliari, indipendenti e con accessi dall’esterno, possono beneficiare del superbonus in modo autonomo

/ Enrico ZANETTI e Arianna ZENI

Giovedì, 24 settembre 2020

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Gli interventi di riqualificazione energetica “trainanti” ai fini del superbonus al 110% sono quelli che hanno per oggetto l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.
Per quanto riguarda gli interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio è richiesto che essi interessino più del 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

Ai fini della verifica del superamento della predetta soglia di incidenza, bisogna fare riferimento alle superfici opache verticali (pareti), orizzontali (coperture e pavimenti) ed inclinate “delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati che rispettino i requisiti di trasmittanza «U» (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008” (circ. Agenzia Entrate 8 agosto 2020 n. 24, § 2.1.1).
La possibilità di tenere conto degli interventi (e delle relative spese) per la coibentazione del tetto, ai fini del superamento della soglia del 25%, sussiste dunque soltanto “a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno” (circ. Agenzia Entrate 8 agosto 2020 n. 24, § 2.1.1).

Nel particolare caso in cui oggetto di intervento sia una unità immobiliare sita in un edificio composto da più unità immobiliari, ma funzionalmente indipendente e dotata di accesso autonomo all’esterno, il superamento della soglia del 25% va verificato avendo riguardo alla superficie disperdente lorda dell’unità immobiliare “indipendente e autonoma”, invece che a quella dell’intero edificio.

Tale previsione è finalizzata a favorire, per i possessori o detentori di questo tipo di unità immobiliari, la possibilità di effettuare interventi di riqualificazione energetica “trainanti” come se fossero edifici unifamiliari a sé stanti (e, quindi, a prescindere dal fatto che anche gli altri possessori o detentori delle altre unità immobiliari che compongono l’edificio convengano sulla opportunità di procedere a tali interventi sull’intero edificio).

La peculiarità di queste unità immobiliari si estrinseca anche sul versante dell’altra tipologia di interventi di riqualificazione energetica “trainanti”, in quanto vi rientra la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale della singola unità immobiliare, laddove invece, per le unità immobiliari “non indipendenti e autonome” site in edifici composti da più unità immobiliari, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale a servizio della singola unità può al massimo configurare un intervento “trainato” (in questi edifici, infatti, “trainante” è solo la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale centralizzato).

La circostanza che, per le unità immobiliari “non indipendenti e autonome” site in edifici composti da più unità immobiliari, sia comunque necessario fare riferimento agli impianti di climatizzazione invernale centralizzati e alla superficie disperdente lorda dell’intero edificio, non esclude a priori che, negli edifici condominiali di dimensioni più ridotte, un intervento di isolamento termico dell’involucro, effettuato con riguardo a una singola unità immobiliare, superi la soglia del 25% riferita all’intero edificio.

Si pensi, ad esempio, al caso di un edificio suddiviso in due unità immobiliari su due piani (con un unico accesso comune all’esterno).

Se il condomino del primo piano procede in autonomia all’isolamento termico delle proprie mura perimetrali e del tetto (oppure se il condomino del piano terra procede in autonomia all’isolamento termico delle proprie mura perimetrali e del pavimento contro terra), il requisito del 25% può risultare verificato con riguardo non già alla superficie disperdente lorda della singola unità immobiliare (circostanza irrilevante, visto che non si tratta di unità “indipendente e autonoma”), ma direttamente con riguardo alla superficie disperdente lorda dell’intero edificio.

In questo caso, come confermato da una risposta dell’Agenzia delle Entrate inclusa tra le FAQ pubblicate sul sito a settembre 2020, l’intervento può qualificarsi come “trainante” ai fini del superbonus e beneficiare della detrazione al 110%, purché ovviamente risultino rispettati tutti i requisiti oggettivi e soggettivi di legge.

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