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Mercoledì, 25 novembre 2020 - Aggiornato alle 6.00

IL CASO DEL GIORNO

Demolizione e successiva ricostruzione con verifica del reverse charge

/ Andrea BONINO e Emanuele GRECO

Venerdì, 30 ottobre 2020

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Il Testo unico dell’edilizia, a seguito delle recenti modifiche introdotte dal c.d. decreto “Semplificazioni” (DL 16 luglio 2020 n. 76, conv. L. 120/2020), ricomprende tra gli interventi di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001) anche la demolizione di un fabbricato con la successiva ricostruzione dello stesso, il quale può, inoltre, avere una differente sagoma e una maggiore volumetria, nel rispetto chiaramente degli strumenti urbanistici comunali.
A differenza del passato, quindi, la possibilità di incrementare la volumetria del fabbricato ricostruito consente di fare rientrare nell’ambito delle ristrutturazioni anche numerosi interventi che precedentemente sarebbero stati qualificati come di nuova costruzione (art. 3 comma 1 lett. e) del DPR 380/2001).
Diventa così interessante analizzare le implicazioni in termini di IVA degli interventi di ristrutturazione in esame, alla luce delle diverse modalità con cui il committente e l’impresa di costruzione programmano l’esecuzione dei lavori.

Al riguardo, si osserva che, nell’ipotesi di un contratto unico di appalto, avente a oggetto la demolizione di un fabbricato e la successiva costruzione di un nuovo edificio, sono da seguire le regole ordinarie di applicazione dell’IVA e non il meccanismo del reverse charge (art. 17 comma 6 lett. a-ter) del DPR 633/72).
Lo ha precisato la stessa Agenzia delle Entrate (circolare n. 14/2015), indicando che l’IVA si applica secondo le modalità ordinarie ancorché una delle attività oggetto dell’intervento di ristrutturazione edilizia (la demolizione) sia annoverata nell’elenco dei codici ATECO per i quali sarebbe dovuto il reverse charge.
La suddetta attività di demolizione deve, infatti, considerarsi strettamente funzionale alla realizzazione della nuova costruzione (circ. Agenzia delle Entrate n. 37/2015).

Qualora l’intervento in esame si possa correttamente qualificare, in conformità alla concessione edilizia rilasciata dal Comune, come “ristrutturazione edilizia”, l’impresa appaltatrice esporrà ordinariamente l’imposta in fattura, applicando l’aliquota del 10% (n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72), a prescindere dalla destinazione d’uso dell’immobile, anche nell’ipotesi in cui la ricostruzione determini, come sopra anticipato, la realizzazione di un fabbricato con una diversa sagoma o con una differente volumetria.

Nella prassi, si verifica, peraltro, con frequenza, che l’impresa affidataria dei complessivi lavori di ristrutturazione sopra richiamati si rivolga a un’impresa subappaltatrice, specializzata nell’attività di demolizione (codice ATECO 43.11.00).
In questo caso, si ritiene che l’impresa appaltatrice, in relazione al servizio nei confronti del committente titolare della relativa concessione edilizia, sia tenuta ad applicare l’IVA secondo le modalità ordinarie, con aliquota del 10%, mentre il subappaltatore dovrà applicare il meccanismo del reverse charge, in ragione della natura della prestazione eseguita, consistente nell’attività di demolizione dell’edificio preesistente (art. 17 comma 6 lett. a-ter) del DPR 633/72; cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 14/2015), pur rientrando anche nell’ambito di applicazione del reverse charge per i subappalti edili (art. 17 comma 6 lett. a).
Per questa ragione, considerata la specialità della disposizione di cui alla lettera a-ter) rispetto alla disciplina dei subappalti, la fattura elettronica via Sistema di Interscambio sarà emessa avvalendosi del nuovo codice natura N6.7 (obbligatorio dal 1° gennaio 2021).

In maniera analoga si deve procedere anche nella diversa fattispecie in cui l’attività di ristrutturazione in esame sia prevista all’interno di due differenti contratti di appalto stipulati dall’unico committente con due diverse imprese, aventi per oggetto il primo contratto la completa demolizione dell’edificio e il secondo la vera e propria realizzazione del nuovo fabbricato. Come nel caso precedente, l’attività di demolizione richiederà l’applicazione del meccanismo del reverse charge (art. 17 comma 6 lett. a-ter) del DPR 633/72), mentre per la nuova costruzione l’IVA sarà applicata secondo le regole ordinarie.

Applicazione dell’IVA con aliquota del 10%

Relativamente all’aliquota d’imposta applicabile, l’Agenzia delle Entrate, con la recente risposta a interpello n. 446 del 2020, ha chiarito che, rientrando l’attività di demolizione nell’ambito di un unico “quadro progettuale” avente a oggetto la ristrutturazione del fabbricato esistente, per entrambi i contratti di appalto (seppur con meccanismi diversi, come sopra illustrato) risulterà applicabile l’aliquota del 10%.

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