Sono tassate come redditi diversi ex art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni edificabili situati all’estero, indipendentemente dalla data di acquisto dei terreni stessi.
Su questa fattispecie è intervenuta la risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate 18 maggio 2021 n. 350, per la quale la previsione di imponibilità di cui alla lett. b) del comma 1 dell’art. 67 del TUIR trova applicazione anche qualora la cessione abbia a oggetto immobili situati all’estero di proprietà di una persona fisica residente in Italia.

Ai fini delle plusvalenze su terreni posseduti all’estero, quindi, il reddito imponibile in Italia si determina secondo quanto previsto dall’art. 68 del TUIR, esattamente come se il reddito diverso prodotto fosse di fonte italiana.
Per espressa previsione normativa, il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili ex art. 68 comma 2 del TUIR.

Anche per i terreni esteri, nel caso di cessioni a titolo oneroso di aree edificabili:
- per i terreni acquistati per effetto di successione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nella relativa dichiarazione, o in seguito definito e liquidato, aumentato dell’imposta di successione nonché di ogni altro costo successivo inerente;
- per i terreni acquistati per effetto di donazione si assume come prezzo di acquisto quello sostenuto dal donante aumentato dell’imposta sulle donazioni nonché di ogni altro costo successivo inerente.

Assunto quanto sopra, il regime naturale per l’imposizione dei redditi diversi derivanti dalla cessione di un’area fabbricabile è quello della tassazione separata (art. 17 comma 1 lett. g-bis) del TUIR), salvo diversa opzione, da esercitarsi nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui è avvenuta o ha avuto inizio la percezione del corrispettivo.
In altri termini, il contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi, può optare per la tassazione ordinaria secondo quanto previsto dall’art. 17 comma 3 del TUIR.

In caso di applicazione del regime della tassazione separata, è dovuto il versamento dell’acconto del 20%.
Tuttavia, è necessario considerare che beneficiare della tassazione separata assume particolare rilevanza ai fini del recupero delle imposte assolte all’estero ex art. 165 del TUIR. L’istituto del credito d’imposta per le imposte assolte all’estero non è infatti applicabile in presenza di redditi assoggettati a ritenuta a titolo d’imposta o a imposizione sostitutiva secondo quanto chiarito anche dalla circ. Agenzia delle Entrate 5 marzo 2015 n. 9 (§ 2.2).
Seppur la richiamata circolare non li consideri espressamente, l’esclusione dall’istituto del credito di imposta di cui all’art. 165 del TUIR riguarda anche i redditi soggetti a tassazione separata, posto che gli stessi non concorrono alla formazione del reddito complessivo.

Resta fermo che si può beneficiare del credito per le imposte pagate all’estero a titolo definitivo, ai sensi dell’art. 165 del TUIR, solo se le medesime vengono assoggettate a tassazione ordinaria, facendole concorrere al reddito complessivo del contribuente.
In questo caso, sarà possibile liquidare il credito d’imposta all’interno del quadro CE del modello REDDITI.

Si ricorda, infine, che affinché sulle imposte assolte all’estero possa essere riconosciuto il credito di cui all’art. 165 del TUIR occorre che le medesime siano state pagate a titolo definitivo.
In linea generale, sono da considerare definitive le imposte pagate all’estero divenute “non ripetibili”, cioè non “suscettibili di modificazione a favore del contribuente” (circ. Agenzia delle Entrate 12 giugno 2002 n. 50, § 18 e 5 marzo 2015 n. 9, § 2.4).
Non possono pertanto essere riconosciute le imposte:
- pagate in acconto o in via provvisoria;
- per le quali è prevista la possibilità di rimborso totale o parziale.

Per quanto riguarda il computo dell’imposta estera da detrarre da quella italiana a norma dell’art. 165 del TUIR, si ritiene che la stessa debba essere assunta in misura piena, anche se il reddito tassato all’estero non coincide perfettamente con quello tassato in Italia. Secondo la circ. Agenzia delle Entrate 5 marzo 2015 n. 9 (§ 5), infatti, il principio contenuto nell’art. 165 comma 10 del TUIR – secondo cui, se il reddito di fonte estera concorre solo in misura parziale alla formazione del reddito complessivo, anche l’imposta estera da detrarre deve essere ridotta in modo corrispondente – non riguarda le ipotesi nelle quali, per effetto di differenti modalità di determinazione del reddito nei due ordinamenti, l’ammontare del reddito estero assoggettato a tassazione in Italia non coincide con l’ammontare tassato nello Stato estero.