Con l’art. 1 commi 31-36 della L. 207/2024 sono state agevolate, ai fini delle imposte sui redditi e delle imposte di registro e ipocatastali, le assegnazioni o cessioni ai soci di beni immobili ovvero di beni mobili iscritti nei pubblici registri, diversi dai beni strumentali utilizzati nell’attività propria dell’impresa.

Il termine ultimo per portare a compimento la cessione o assegnazione agevolata è il 30 settembre 2025: entro tale data deve, infatti, essere stipulato il relativo atto notarile.

Come già accaduto per le precedenti misure, le suddette operazioni sono soggette a IVA secondo le regole ordinarie, non essendo previste disposizioni agevolative per tale tributo.

Le cessioni di beni, quando comportano il trasferimento della proprietà, configurano operazioni soggette a imposta ai sensi dell’art. 2 del DPR 633/72.
Le assegnazioni ai soci “fatte a qualsiasi titolo” sono parimenti rilevanti ai fini IVA in quanto equiparate alle cessioni di beni ex art. 2 comma 2 n. 6 del DPR 633/72. La circ. Agenzia delle Entrate n. 37/2016 (§ 8) ha precisato che il presupposto impositivo prescinde dal fatto che l’assegnazione avvenga o meno oltre il termine previsto per l’eventuale rettifica della detrazione.

Sono, invece, escluse dall’applicazione dell’IVA le assegnazioni di quei beni per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto la detrazione dell’imposta, vuoi per assenza di addebito in rivalsa (es. beni acquistati da “privati” oppure prima del 1973), vuoi perché gravate da un regime di indetraibilità “a monte”, come nel caso degli immobili abitativi (interrogazione parlamentare n. 5-01057 del 2023). Sebbene il n. 6 dell’art. 2 comma 2 non lo preveda espressamente a livello letterale, si fa riferimento alla disposizione precedente (art. 2 comma 2 n. 5), relativa alla “destinazione di beni ad altre finalità estranee all’impresa”. Sul punto si vedano, ad esempio, la circ. Agenzia delle Entrate n. 26/2016 e lo Studio Consiglio nazionale del Notariato n. 46-2023/T.

Il momento impositivo corrisponde a quello di stipula dell’atto di cessione o assegnazione per i beni immobili e a quello di consegna per i beni mobili registrati, fermo restando che, ai fini dell’emissione della fattura si dispongono di ulteriori 12 giorni.

Nel caso delle cessioni o assegnazioni di fabbricati, deve essere osservato l’ordinario regime IVA previsto dall’art. 10 n. 8-bis) o n. 8-ter) del DPR 633/72 (a seconda che l’immobile abbia natura abitativa o strumentale).

Se la cessione del fabbricato avviene in regime di esenzione IVA, nella maggior parte dei casi essa non determina il calcolo del “pro rata”, trattandosi di un’operazione che non costituisce “oggetto dell’attività propria del soggetto passivo” (art. 19-bis comma 2 del DPR 633/72).
Come confermato di recente nella risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 231/2025, non deve essere computata nel “pro rata” la cessione di un fabbricato strumentale che si configuri come un “evento straordinario” e non abituale.

Per le cessioni e assegnazioni esenti da IVA, sono però da considerare le conseguenze in termini di rettifica della detrazione ai sensi dell’art. 19-bis2 comma 2 del DPR 633/72.

Fermo il limite del periodo decennale dal momento di acquisto del bene (come previsto per la generalità dei fabbricati), rientrano negli obblighi di rettifica della detrazione (per “cambio di destinazione” del bene) le cessioni e le assegnazioni in regime di esenzione di immobili per i quali è stato esercitato, “a monte”, il diritto alla detrazione dell’imposta

La determinazione del quantum della rettifica e dell’eventuale connesso versamento avviene a seguito della prima dichiarazione annuale IVA successiva (art. 19-bis2 comma 9 del DPR 633/72), a prescindere dalla data di cessione o assegnazione.

Per le operazioni in regime di imponibilità, invece, devono essere considerate le peculiarità che riguardano la determinazione della base imponibile.

Per le cessioni a titolo oneroso, essa è determinata secondo il corrispettivo pattuito dalle parti. Tuttavia, deve essere posta attenzione alla previsione di un corrispettivo simbolico.
A dispetto del tenore dell’art. 13 del DPR 633/72, nella risposta a interpello n. 182/2023, l’Agenzia delle Entrate non escludeva che “la congruità del corrispettivo possa, comunque, formare oggetto di valutazione/indagine in sede di accertamento”, riservandosi in sostanza di riqualificare l’operazione come “sostanzialmente gratuita”, riconducendola alla disciplina IVA delle operazioni senza corrispettivo.

Per quanto riguarda le assegnazioni ai soci, invece, la base imponibile IVA è rappresentata dal “prezzo di acquisto o, in mancanza, dal prezzo di costo dei beni o di beni simili, determinati nel momento in cui si effettuano tali operazioni” (art. 13 comma 2 lett. c) del DPR 633/72). Indicazioni significative sono state fornite nella circolare n. 26/2016, specificando che la base imponibile dell’operazione dovrebbe essere costituita dal “valore residuo” dell’immobile, determinato come somma del prezzo di acquisto e delle spese incrementative, a sua volta ridotta per tenere conto dell’utilizzo che il bene ha subìto nel tempo.