Nel contesto della procedura di espropriazione per pubblica utilità, l’indennità che, a norma dell’art. 44 del DPR 327/2001, il proprietario di un’area ha ricevuto, nel 2024, a seguito della costituzione sul proprio fondo, di una servitù, necessaria per la realizzazione di un’opera di pubblica utilità, genera redditi diversi ex art. 67 comma 1 lett. h) del TUIR, come modificato dall’art. 1 comma 92 lett. b) della L. 30 dicembre 2023 n. 213 (legge di bilancio 2024).
Lo afferma l’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 289 pubblicata ieri.

La questione oggetto dell’interpello riguardava la corretta tassazione, in capo a un soggetto che agisce al di fuori dell’attività di impresa, dell’indennità percepita a seguito di costituzione di una servitù prediale sul proprio fondo, nel contesto di una procedura di espropriazione per pubblica utilità. In particolare, il contribuente istante si domandava se su tale fattispecie potessero avere impatto le modifiche apportate all’art. 67 del TUIR, con decorrenza dal 1° gennaio 2024.

Si ricorda, infatti, che l’art. 1 comma 92 della L. 213/2023 ha modificato la disciplina delle plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67 del TUIR, sancendo un diverso trattamento impositivo per gli atti di:
- cessione a titolo oneroso di immobili e di diritti reali immobiliari, che continuano a ricadere nella lett. b);
- costituzione di diritti reali di godimento, che rientrano nella lett. h) del TUIR e, pertanto, sono imponibili a prescindere dal periodo di possesso dell’immobile.

In seguito, con norma di interpretazione autentica (e, quindi, di portata retroattiva), l’art. 1 comma 1-bis del DL 84/2025 ha fornito un criterio per distinguere “cessioni” di diritti reali da “costituzioni” dei medesimi, chiarendo che “il reddito derivante dalla ... costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) dello stesso comma 1 quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b-bis) del comma 1 al ricorrere delle condizioni temporali ivi previste, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene”.

Tanto premesso, nel caso di specie, il contribuente istante si domandava se il mutato quadro normativo potesse aver influito anche sulla tassazione delle indennità da esproprio.
Va ricordato a tal punto che, in relazione alle indennità percepite nell’ambito di procedure di espropriazione per pubblica utilità, opera una disciplina specifica, recata dall’art. 35 del DPR 327/2001 (c.d. TU “Espropriazioni”), che riconduce esplicitamente alla lett. b) dell’art. 67 del TUIR le indennità percepite, nel contesto di procedimenti di espropriazione per pubblica utilità aventi a oggetto terreni, da soggetti che agiscono al di fuori dell’impresa.

In particolare, in base a tale disposizione, si applica l’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR alle somme percepite, da parte di soggetti non imprenditori, “a titolo di indennità di esproprio, ovvero di corrispettivo di cessione volontaria o di risarcimento del danno per acquisizione coattiva, di un terreno ove sia stata realizzata un’opera pubblica, un intervento di edilizia residenziale pubblica o una infrastruttura urbana all’interno delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, come definite dagli strumenti urbanistici”.
In merito a questa norma, la C.M. 24 luglio 1998 n. 194 ha chiarito espressamente che “non devono essere assoggettate a tassazione le somme corrisposte a titolo di indennità di servitù, in quanto nei casi di specie il contribuente conserva la proprietà del cespite”. Sembra quindi non sussistere il presupposto oggettivo di imposizione per questa fattispecie.

Tuttavia, l’impostazione della risposta n. 289/2025 considera tale chiarimento non operante dopo la riforma dell’art. 67 del TUIR.
In pratica, secondo l’Amministrazione, il nuovo dettato dell’art. 67 comma 1 lett. h) e dell’art. 9 comma 5 del TUIR comporterebbero la riconducibilità alla lett. h) anche dell’indennità percepita dal contribuente per la costituzione di servitù sul fondo a seguito di procedura di espropriazione per pubblica utilità, posto che sarebbe da escludere l’applicabilità, in tal caso, della lett. b) che, dal 1° gennaio 2024, può applicarsi solo alle ipotesi di “cessione” e non di costituzione di diritti reali.

In base a tale ragionamento, l’Amministrazione conclude, quindi, che il saldo dell’indennità, percepito dal contribuente istante nel 2024, “a seguito della stipula dell’atto notarile per la costituzione del diritto di servitù volontaria per la linea elettrica sull’immobile ubicato nell’area interessata dai lavori” di pubblica utilità, vada assoggettata a imposizione come reddito diverso ai sensi della lett. h) dell’art. 67 del TUIR.

Le conclusioni dell’Agenzia non prendono in considerazione la possibile interpretazione letterale dell’art. 35 del DPR 327/2001, in base alla quale le indennità da “espropriazione” (in senso lato) possono rilevare esclusivamente ai sensi della lett. b) e non al di fuori di essa.