Nel corso di un contratto di locazione, le parti potrebbero volere modificare l’ammontare del canone originariamente pattuito (ad esempio, perché il locatore ha effettuato dei lavori nell’immobile che ne hanno incrementato il valore o perché, viceversa, i lavori sono stati effettuati dal conduttore e le parti intendono, pertanto, ridurre il canone). In queste eventualità, occorre chiedersi se un accordo modificativo sia ammissibile.
Mentre il patto di riduzione del canone è generalmente consentito, più incerta è la sorte degli accordi di maggiorazione del corrispettivo.

Occorre premettere che l’aumento del canone è cosa diversa dall’aggiornamento per adeguarlo alle variazioni del potere d’acquisto della moneta, posto che il primo implica un accrescimento del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore, mentre il secondo determina soltanto una variazione della quantità monetaria, fermo rimanendo il suo valore effettivo. L’aggiornamento all’indice ISTAT è legittimo purché rispetti i limiti di cui all’art. 32 della L. 392/78 (si veda “Adeguamento ISTAT del canone solo con richiesta del locatore” dell’8 dicembre 2025).

Inoltre, il patto di aumento concluso successivamente alla stipula della locazione è cosa diversa dagli aumenti del canone predeterminati già al momento del perfezionamento del contratto (c.d. canone a scaletta), che sono generalmente considerati legittimi, salvo che la pattuizione nasconda, in realtà, una modalità di aggiornamento del canone finalizzato a neutralizzare la svalutazione monetaria in elusione dei limiti quantitativi posti dall’art. 32 della L. 392/78 (Cass. n. 23986/2019).

Tanto premesso, va osservato che la disciplina delle locazioni di immobili a uso abitativo e di quelle a uso diverso, al netto delle norme sulla determinazione del canone e di quelle sul suo aggiornamento, non contiene disposizioni specifiche circa a possibilità di prevederne l’aumento in corso di rapporto.

Nelle locazioni a uso diverso, la giurisprudenza, in un primo momento, ha ritenuto valido il patto con il quale le parti convengano nel corso del rapporto un aumento del canone (cfr. Cass. n. 11402/93), osservando come l’art. 79 della L. 392/78, ove sancisce la nullità delle pattuizioni dirette “ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti”, sarebbe volto a evitare un’elusione “preventiva” dei diritti del conduttore, ma non escluderebbe la possibilità che egli possa disporne dopo che sono sorti, con accordo successivo al perfezionamento del contratto.

Questo orientamento è stato rivisto dalle decisioni successive, che hanno affermato la nullità delle pattuizioni in aumento del canone diverse dagli aggiornamenti ex art. 32 sulla base del seguente ragionamento: dalla lettura combinata dei commi 1 e 2 dell’art. 79 citato si ricava che il diritto del conduttore a non erogare somme in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge sì al momento della conclusione del contratto, ma persiste per tutto il rapporto e può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile locato, entro il termine di decadenza di sei mesi. Se, dunque, il diritto in esame può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile, non è sostenibile che questo possa essere rinunciato dal conduttore in corso di rapporto, accettando aumenti non dovuti (Cass. nn. 13011/2016, 20384/2016, 6124/2018).

In senso parzialmente differente si è espressa la Cassazione n. 33884/2021, secondo cui, alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso diverso da quello di abitazione, devono ritenersi legittimi tanto il patto con il quale le parti, all’atto della conclusione del contratto, predeterminano il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, quanto il patto successivo con il quale le parti provvedono consensualmente, nel corso del rapporto, a stabilire una misura del canone diversa da quella originariamente stabilita, ferma l’illegittimità della clausola che abbia il solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.

Per le locazioni abitative a canone libero, non si rinvengono decisioni della giurisprudenza su questo specifico aspetto, ma il divieto di pattuizione di un canone diverso da quello inizialmente concordato si ricaverebbe dall’art. 2 della L. 431/98, il quale stabilisce che alla “seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ..., comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”, lasciando intendere che sia solo quello il momento in cui le parti possono legittimamente concordare una modifica del canone (fermo il diritto all’aggiornamento ISTAT).

Per le parti, resta, in ogni caso, possibile precedere alla novazione del rapporto che, tuttavia, richiede, tra l’altro, gli elementi dell’animus e della causa novandi, non integrati dalla sola variazione dell’importo del canone (Cass. n. 11672/2007).