La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 24487/2026, si è pronunciata sull’interpretazione dell’art. 1 del DLgs. 347/90, nella parte in cui esclude l’applicazione dell’imposta ipotecaria per “le formalità eseguite nell’interesse dello Stato”.

Il caso di specie riguardava un’ipoteca volontaria costituita in attuazione di una transazione fiscale sottoscritta con l’Erario nell’ambito di un accordo di ristrutturazione di debiti ai sensi degli artt. 182-bis e 182-ter della legge fallimentare. In pratica, ci si domandava se la formalità ipotecaria prestata a garanzia del pagamento del debito erariale, oggetto di transazione fiscale stipulata con l’Agenzia delle Entrate, dovesse considerarsi “eseguita nell’interesse dello Stato” ex art. 1 del DLgs. 347/90 e, di conseguenza, esente da imposta.
Secondo l’Agenzia delle Entrate (ricorrente) l’esenzione in tal caso non potrebbe operare, in quanto l’ipoteca è concessa non nell’interesse dello Stato, bensì del debitore della pretesa fiscale “transatta”.

La Cassazione, pur rilevando che l’ipoteca, nel caso di specie, viene rilasciata in favore dell’Agenzia delle Entrate, a garanzia del pagamento dei debiti tributari, accoglie il ricorso dell’Amministrazione, ritenendo che la pronuncia impugnata non abbia correttamente interpretato l’art. 1 del DLgs. 347/90.

In primo luogo, la Suprema Corte rileva che l’Agenzia delle Entrate non è “un organo dello Stato, ma un distinto soggetto giuridico, dotato di propria personalità giuridica” e, quindi, non è annoverabile tra le “amministrazioni statali”, né può essere assimilata allo Stato-persona. E la giurisprudenza ha già in passato chiarito (Cass. n. 938/2009) che le disposizioni sulle imposte indirette, ove, nello stabilire esenzioni o esclusioni, fanno riferimento allo “Stato”, devono interpretarsi nel senso che “la parola Stato deve intendersi riferita allo Stato-persona”. Pertanto, l’esenzione a favore dello Stato o “nell’interesse dello Stato”, non può estendersi interpretativamente “a qualsiasi soggetto, pubblico o privato, che svolga attività amministrativa oggettiva, anche se trattasi di società di capitali in mano pubblica”.

Sul punto, la Cassazione ammette, tuttavia, l’esistenza di un orientamento differente, in quanto la pronuncia n. 1899/2020 ha affermato che l’“ipoteca volontaria costituita dal contribuente quale terzo datore di ipoteca [...] costituisce formalità non soggetta ad imposta in quanto eseguita nell’interesse dello Stato ex art. 1, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990”. Questo orientamento è stato però poi superato da molteplici successive pronunce (Cass. nn. 21605/2024, 21618/2024, 21623/2024, 2690/2026) che hanno, invece, confermato l’interpretazione restrittiva della disposizione.

Ulteriore conferma di tale impostazione è desumibile dalla lettura di altre due norme del DLgs. 347/90.
Da un lato, l’art. 16 del DLgs. 347/90 stabilisce che “l’iscrizione di ipoteca su provvedimento del giudice comporta la prenotazione a debito dell’imposta ipotecaria, che andrà recuperata nei confronti del debitore contro il quale è stata iscritta l’ipoteca”.
Inoltre, l’art. 11 del medesimo DLgs. 347/90 dispone che “tra i soggetti solidamente obbligati al pagamento del tributo, nel caso di iscrizioni e rinnovazioni, sono inclusi (anche) i debitori di imposta, in uno «ai soggetti nel cui interesse è stata richiesta la formalità»...”.

Ne deriva che l’esclusione dall’imposta per le “formalità eseguite nell’interesse dello Stato”, prevista dall’art. 1 del DLgs. 347/90, subisce un doppio limite:
- l’art. 16 del DLgs. 347/90, che prevede la prenotazione a debito dell’imposta (salvo il recupero nei confronti del debitore) quale misura cautelativa a favore dello Stato;
- l’art. 11 del DLgs. 347/90, che include tra i soggetti passivi dell’imposta ipotecaria i soggetti contro i quali sia stata iscritta ipoteca.

Alla luce del quadro normativo così delineato, la Cassazione conclude allora che:
- “sebbene la formalità sia richiesta nell’interesse alla riscossione dello Stato, l’esclusione di imposta per la ricorrenza di un siffatto interesse (art. 1, comma 2) non trova applicazione nei confronti del debitore contro il quale l’ipoteca sia stata iscritta”;
- inversamente se “debitore e soggetto interessato (alla formalità) sia lo stesso Stato, l’esclusione dell’imposta ipotecaria si giustifica in ragione dell’impossibilità di identificare il debitore dell’imposta nello stesso soggetto titolare del relativo credito”.