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Martedì, 30 novembre 2021 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

Ammessa la cedolare secca per l’immobile locato al condominio

L’Agenzia delle Entrate ha fornito il chiarimento in relazione all’immobile utilizzato come abitazione dal custode e dalla sua famiglia

/ Anita MAURO

Giovedì, 25 novembre 2021

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Il promissario acquirente di un immobile abitativo (classificato A/2), già locato al condominio, potrà, dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita, esercitare l’opzione per la cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011), atteso che il condominio non esercita attività di impresa e l’immobile è destinato a uso abitativo del custode e del suo nucleo familiare, purché l’acquirente (neo locatore), a sua volta non agisca nell’esercizio di attività di impresa e sussistano le altre condizioni di legge.
Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 790, pubblicata ieri.

L’interpello è stato posto da un contribuente, che, dopo aver stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare, avente a oggetto un immobile abitativo già locato, si domandava se, una volta subentrato nel contratto di locazione per effetto del perfezionamento del contratto definitivo di compravendita immobiliare, potesse esercitare l’opzione per la cedolare secca, tenendo conto che l’immobile, catastalmente classificato A/2, era locato al condominio e destinato ad abitazione principale del custode e della sua famiglia.

Va rammentato, in proposito, che, per quanto riguarda i presupposti soggettivi, l’opzione per la cedolare secca, ex art. 3 del Dlgs. 23/2011, è ammessa ove il locatore sia una persona fisica (cfr. § 1 del provv. Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 n. 55394), sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile ed effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni, conseguendone reddito fondiario.

Sebbene la norma non preveda specifiche condizioni soggettive con riferimento al conduttore, l’Agenzia delle Entrate, nella circ. 1° giugno 2011 n. 26, § 1.2, ha affermato che, per l’accesso all’imposta sostitutiva, è necessario considerare anche l’attività del conduttore, “restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti”.

Tale impostazione è stata ampiamente criticata dalla dottrina e dalla giurisprudenza di merito (C.T. Reg. Emilia Romagna n. 1236/7/19; C.T. Prov. Bari n. 825/1/19; C.T. Reg. Milano n. 754/19/17; C.T. Prov. Milano n. 3529/25/15 e C.T. Prov. Reggio Emilia n. 470/3/14) che, in particolare, ammette l’accesso alla cedolare secca anche ove il conduttore sia soggetto societario, rilevando come nella norma non vi sia alcun vincolo relativamente alla natura non imprenditoriale del conduttore.

Proprio dall’impostazione restrittiva assunta dall’Amministrazione finanziaria con riferimento alla possibilità di accedere alla cedolare secca ove il conduttore sia un soggetto diverso dalla persona fisica sorgevano i dubbi che hanno indotto il contribuente a presentare l’interpello in oggetto.

Nella risposta n. 790/2021, l’Agenzia riprende l’orientamento sopra citato, ribadendo quanto affermato dalla circ. n. 26/2011 in relazione alla natura non imprenditoriale del conduttore, che, ad avviso dell’Amministrazione, sarebbe necessaria per il fatto che l’art. 3 del DLgs. 23/2011 ammette l’opzione solo “per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo”.

Tuttavia, nel caso di specie, in cui l’immobile abitativo era locato al condominio, l’Agenzia ammette la possibilità di accedere alla cedolare secca.
Infatti – si legge nella risposta – il conduttore è un condominio che “costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc.), e una comproprietà sui beni comuni dell’immobile”. Pertanto – conclude l’Agenzia – atteso che “la parte conduttrice è un condominio che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni e l’immobile oggetto di locazione è destinato al custode del Condominio”, che lo utilizza per abitazione principale propria e del suo nucleo familiare, deve ritenersi possibile l’opzione per la cedolare secca, da parte del locatore persona fisica che sia in possesso delle altre condizioni agevolative (ovvero non agisca nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni).

Infine, secondo l’Amministrazione finanziaria, nel caso di specie, posto che il nuovo proprietario subentrerà nel contratto di locazione per effetto del perfezionamento del contratto di acquisto dell’immobile locato, non sarebbe necessario stipulare un nuovo contratto di locazione, ma il nuovo locatore/acquirente potrà optare per la cedolare secca presentando il modello RLI entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del subentro.

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