Il notaio che non annota l’atto costitutivo del fondo patrimoniale a margine dell’atto di matrimonio non è responsabile se tale condotta ha generato solo un pericolo di diminuzione patrimoniale e non un danno attuale. Questo è il principio espresso dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 24344 del 1° settembre 2025, relativa a una richiesta di risarcimento di 500.000 euro avanzata da due coniugi nei confronti del notaio che aveva rogato l’atto costitutivo del fondo patrimoniale, senza annotarlo all’atto di matrimonio. In particolare, i coniugi rilevavano che, a causa dell’inadempimento del professionista, la banca, di cui il marito era debitore per più di 2 milioni di euro, aveva iscritto ipoteca giudiziale su tutti gli immobili conferiti in fondo patrimoniale, annunciando l’intenzione di procedere a esecuzione; trovandosi detti beni nell’imminente pericolo di essere sottoposti a esecuzione forzata, i coniugi si erano visti costretti ad avviare le trattative con la creditrice e pagare, infine, la somma di 500.000 euro, che chiedevano a titolo di risarcimento. La Cassazione ha accolto il ricorso del notaio ed escluso la sua responsabilità professionale. I giudici, preliminarmente, hanno richiamato il principio secondo cui il danno risarcibile derivante da condotta inadempiente del notaio “non si identifica necessariamente col prezzo pagato dall’acquirente, ma con la situazione economica nella quale il medesimo si sarebbe trovato qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione” (Cass. 26 agosto 2014 n. 18244); inoltre, “l’azione di responsabilità contrattuale nei confronti di un professionista che abbia violato i propri obblighi professionali può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui il danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione” (Cass. 14 febbraio 2013 n. 3657). Perché si configuri responsabilità professionale, dunque, non è sufficiente l’inadempimento, ma occorre anche la dimostrazione che dall’omissione è derivato un danno, consistente nell’effettiva diminuzione del patrimonio come conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento. Nel caso di specie, il giudice d’appello, al contrario, ha individuato come elemento sufficiente a riconoscere la responsabilità del notaio un “pericolo” patrimoniale, quello di perdere gli immobili costituiti nel fondo, ritenendo che, essendo detti beni capienti per la soddisfazione dell’intero credito, ciò ha indotto i coniugi ad avviare le trattative con la banca e a pagare la somma che veniva poi richiesta al notaio a titolo di risarcimento. Evidenzia ancora la Cassazione che la corresponsione dei 500.000 euro alla banca era un atto dovuto (peraltro, una somma ben inferiore al dovuto), insorgente da una causa diversa rispetto all’errore del notaio, vale a dire il debito di uno dei coniugi verso la banca. Non è, pertanto, sostenibile che sia stata la condotta erronea del notaio a spingere il marito ad adempiere il suo rapporto negoziale con la banca, perché la fonte dell’adempimento risiede nel rapporto negoziale stesso, e l’errore del notaio non si è inserito nella sequenza di concausazione fattuale-giuridica di un esatto adempimento, comunque dovuto, da una parte contrattuale alla sua controparte.

3 settembre 2025 / Cecilia PASQUALE

Il mese di agosto ha visto una sostanziale stabilità dei rendimenti governativi eurozona e un significativo calo di quelli Usa, specie a breve termine, dopo l’apertura del presidente Fed a un taglio alla riunione del 16-17 settembre. Rispetto a fine luglio: il Bund 10 è al 2,75% (+4 cent); il Bund 2 è fermo all’1,95%; il decennale Usa scende al 4,23% (-12) con il 2 anni al 3,62% (-30; segui tassi e valute su www.aritma.eu). Sul fronte dei tassi interbancari gli Irs sono scesi di circa 2-3 centesimi sul tratto 2-5 anni rispettivamente a 2,08% e 2,34% mentre il 10 anni sale al 2,70% (+3). L’Euribor 3 mesi che si era affacciato per un attimo sotto il 2% sale al 2,06% (+6) al fixing. I tassi Future Euribor 3 mesi, che rappresentano le attese di mercato sul parametro trimestrale, salgono leggermente sulle scadenze 2025 e scendono in modo più significativo sulle scadenze 2026-27 e anni seguenti. Per i prossimi mesi fino a dicembre l’Euribor è atteso muoversi tra 1,95 e 2,05%. Il punto di minimo è previsto dai mercati per metà 2026 all’1,87%. L’andamento laterale dei tassi eurozona riflette la mancanza di sorprese dal fronte macro. Il mese di luglio 2025 ha visto una conferma della stabilità dell’inflazione nell’Eurozona, con un tasso del 2% su base annua. I servizi hanno giocato un ruolo cruciale, contribuendo con 1,46 punti percentuali alla crescita complessiva, seguiti da alimentari, alcol e tabacco, che hanno aggiunto 0,63 punti percentuali, mentre i beni industriali non energetici hanno contribuito con 0,18 punti percentuali. In controtendenza, il settore energetico ha sottratto 0,23 punti percentuali al tasso complessivo. Su base mensile, la variazione è stata nulla. L’inflazione “core”, che esclude le componenti più volatili come cibi freschi, energia, alcool e tabacco, ha registrato una crescita del 2,3% su base annua, in linea con le stime preliminari. Gli indici di fiducia non si discostano dalle attese e in generale mostrano segnali di resilienza dell’economia con qualche indicazione positiva dalla Germania (indice Ifo). La Bce sembra aver lavorato bene portando i prezzi all’obiettivo del 2%, favorita anche dal rialzo dell’euro. È probabile che rimarrà ferma (depo al 2%); le discussioni su ulteriori tagli potrebbero riprendere in autunno se l’economia dovesse indebolirsi. I mercati ritengono improbabile un ulteriore taglio quest’anno e intravedono una qualche possibilità di una mossa entro la prima parte del prossimo (1,87% il tasso Future per giugno). Il depo al 2% è su un livello di equilibrio con un’inflazione a target (2%) e un’economia che eviterà la recessione. Nel suo intervento al simposio Fed di Jackson Hole, Powell ha aperto la strada a un taglio dei tassi di interesse citando i crescenti rischi per l’occupazione (i dati di fine luglio erano stati inferiori alle attese). Tuttavia, richiamando l’attenzione anche sui rischi legati all’inflazione, non ha preso impegni sul possibile allentamento e non ha fornito una tempistica, rimandando in qualche modo ai dati che usciranno prima del prossimo meeting. Il pressing dell’amministrazione Usa sulla Fed (licenziamento di un membro del board) è stata quasi del tutto ignorata dai mercati se non per qualche tensione sul segmento lungo della curva dei rendimenti; l’ipotesi di una Fed influenzata politicamente che manterrebbe i tassi più bassi del dovuto potrebbe innescare pressioni inflative e ridurre la domanda estera di debito Usa.

2 settembre 2025 / Stefano PIGNATELLI

L’art. 844 c.c., inserendosi tra le disposizioni volte a regolare i rapporti tra proprietari di fondi vicini, prende in esame l’ipotesi in cui il proprietario di un fondo eserciti su di esso un’attività dalla quale derivano “immissioni” sul fondo dell’altro. La norma in questione elenca, a titolo esemplificativo e non tassativo, le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni. Nello specifico, il problema affrontato dall’art. 844 c.c. consiste nello stabilire se e in che misura il proprietario del fondo vicino, intaccato dalle altrui immissioni, sia legittimato ad opporsi alle stesse. Al riguardo, le soluzioni elaborate dal legislatore (e dalla giurisprudenza) sono le seguenti:
- se le immissioni non superano la soglia della normale tollerabilità, il proprietario del fondo che le subisce non può pretendere né la cessazione dell’attività né un ristoro economico per il disagio eventualmente sofferto (art. 844 comma 1 c.c.);
- se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità, ma sono giustificate da esigenze della produzione, chi le subisce non può legittimamente pretendere la cessazione delle stese per il futuro (art. 844 comma 2 c.c.). È, tuttavia, fatto salvo il diritto a un indennizzo in denaro per il pregiudizio patito in conseguenza dell’atto lecito dannoso (Cass. n. 7545/2000);
- se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità e neppure risultano giustificate da esigenze della produzione, il proprietario del fondo vicino può esperire sia l’azione reale di condanna alla cessazione dell’attività, previo accertamento dell’illiceità delle immissioni, sia l’azione risarcitoria ex art. 2043 c.c. (Cass. n. 23245/2016). Secondo la giurisprudenza, le regole sinora esposte trovano applicazione anche negli edifici in condominio nell’ipotesi in cui un condomino nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini; con l’avvertenza che, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione e ad esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 c.c., impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali (Cass. n. 3090/1993). La Cassazione, nella recente ordinanza n. 23881/2025, è stata chiamata a pronunciarsi su una controversia innescata dai proprietari di un appartamento sito al primo piano di un condominio, contro il conduttore della sottostante unità immobiliare (adibita all’esercizio di un’attività commerciale di ristorazione), il locatore e il condominio in quanto tale, al fine di ottenere il risarcimento del danno derivante delle intollerabili immissioni rumorose provenienti nell’immobile locato. I giudici di legittimità, aderendo alla statuizione di merito, hanno ritenuto fondata la pretesa risarcitoria nei soli confronti del conduttore, responsabile diretto. Quanto alla posizione del locatore, la decisione in commento ha ribadito il principio di diritto secondo cui qualora le immissioni intollerabili provengano da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del locatore, proprietario del bene, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso (Cass. n. 11125/2015). Affinché il concorso possa dirsi integrato: da un lato, non è sufficiente che il locatore abbia omesso di inviare al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari per la cessazione dei pregiudizi a carico dei terzi; dall’altro, assume valore dirimente la circostanza (nel caso di specie, del tutto indimostrata) che il proprietario, al momento della stipula del contratto, poteva prevedere, usando l’ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe prodotto immissioni nocive (Cass. n. 4908/2018). Per quanto concerne, infine, la posizione del condominio – convenuto in giudizio per non avere vigilato sul rispetto del regolamento condominiale che vietava le immissioni – la Cassazione ha osservato che a rispondere di una simile condotta doveva essere esclusivamente l’amministratore in quanto tale. L’obbligo di curare l’osservanza del regolamento di condominio grava, infatti, ai sensi dell’art. 1130 comma 1 n. 1) c.c., sull’amministratore, il quale soltanto è chiamato a rispondere nei confronti dei condomini per i danni cagionati dall’inadempimento di tale dovere.

1 settembre 2025 / Carmela NOVELLA

Il dibattito sulla ammissibilità, nel nostro ordinamento, dei c.d. accordi prematrimoniali in vista della crisi coniugale sembra muoversi verso la tesi favorevole, dopo una recente decisione della Corte di Cassazione sul punto. Con tali patti, i coniugi predefiniscono le conseguenze patrimoniali della fine del rapporto, regolando autonomamente diritti già disciplinati dal legislatore, come l’assegno di divorzio, o realizzando operazioni giuridicamente più articolate, dirette a rispondere a esigenze specifiche sorte in costanza di matrimonio. Salvo qualche sporadica apertura in ipotesi specifiche (Cass. 13 gennaio 1993 n. 348, 21 dicembre 2012 n. 23713, 21 agosto 2013 n. 19304), la giurisprudenza ha tradizionalmente sostenuto che tali accordi fossero nulli per illiceità della causa (cfr. Cass. 11 dicembre 1990 n. 11788 e 13 aprile 2022 n. 11923), sulla base dell’osservazione secondo cui questi verterebbero su diritti indisponibili, in violazione di quanto disposto dall’art. 160 c.c., e rischierebbero di condizionare i comportamenti difensivi nel processo di divorzio: predeterminare l’importo dell’assegno, ad esempio, impedirebbe all’altra parte di provare le condizioni alle quali la legge lo subordina e commisura. L’ordinanza della Cassazione del 21 luglio 2025 n. 20415 si colloca in questo scenario. La decisione riguarda una scrittura privata con cui il marito, dopo aver riconosciuto che la moglie aveva contribuito con il proprio stipendio al benessere della famiglia e al pagamento del mutuo contratto per la ristrutturazione dell’appartamento solo a lui intestato, dichiarava che, in caso di separazione, avrebbe corrisposto alla moglie una somma di denaro, mentre quest’ultima rinunciava, in suo favore, ad alcuni beni mobili (imbarcazioni, arredamento e somme di denaro). La Corte, dopo aver ripercorso gli approdi della giurisprudenza in tema di patti prematrimoniali, ha affermato la liceità della scrittura oggetto di giudizio, quale contratto atipico meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, a cui era apposta una condizione sospensiva lecita. Come nelle decisioni del 2012 e del 2013, quindi, la separazione, nel caso specifico, non è intesa dalla Cassazione come “causa” dell’accordo, ma come accadimento dal quale dipende l’efficacia delle pattuizioni stipulate dai coniugi. Il patto, infatti, prevedeva un riconoscimento di debito da parte del marito in favore della moglie, a fronte dell’apporto finanziario della stessa per il restauro dell’immobile di proprietà del marito e per l’acquisto del mobilio e di beni mobili registrati; inoltre, riconosceva all’uomo un’imbarcazione, un motociclo, l’arredamento della casa familiare nonché una somma di denaro, “regolamentando in modo libero, ragionato ed equilibrato l’assetto patrimoniale dei coniugi in caso di scioglimento della comunione legale”. [CATENACCIO] È escluso, inoltre, che una condizione come quella apposta all’accordo sia nulla. A norma dell’art. 1354 comma 1 c.c., è nullo il contratto al quale è apposta una condizione, sospensiva o risolutiva, contraria a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume, ma tale ipotesi non ricorre nel caso di specie, in quanto la condizione sospensiva è certamente lecita. Pur essendo pacifico, osserva la Corte, che la consegna o un prestito di denaro tra coniugi avviene generalmente nella riservatezza della vita familiare, non c’è nessuna norma imperativa che impedisca ai coniugi, prima o durante il matrimonio, di riconoscere l’esistenza di un debito verso l’altro e di subordinarne la restituzione all’evento, futuro e incerto, della separazione coniugale. Neppure vale a rendere invalido l’accordo la considerazione per cui l’importo riconosciuto dal marito alla moglie costituirebbe una dazione una tantum tale da interferire con la disciplina dell’assegno divorzile: nella scrittura non si rinviene né la dicitura “una tantum”, né tantomeno una rinuncia esplicita all’assegno di mantenimento.

28 agosto 2025 / Cecilia PASQUALE

Il condominio minimo è caratterizzato dalla presenza di soli due proprietari, tra i quali sussiste una comunione forzosa, perpetua e indivisibile sulle parti comuni dell’edificio (si veda “Niente principio della maggioranza per le deliberazioni del condominio «minimo»” del 1° agosto 2025). Se i proprietari non superano il numero di otto, si parla, invece, di “condominio piccolo”. In questi casi si applicano tutte le norme che regolano la materia condominiale con l’unica eccezione che non è obbligatorio nominare un amministratore. In una situazione simile, ciascun condomino può validamente rappresentare l’edificio. Ognuno di essi, infatti, partecipa all’amministrazione dei beni comuni e può agire nell’interesse degli stessi. Nel piccolo condominio, le decisioni vengono assunte a maggioranza dall’assemblea; sono obbligatorie per tutti, anche per la minoranza dissenziente. In particolare, le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all’altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori. Tuttavia, il principio della preventiva convocazione e successiva deliberazione dell’assemblea in ordine alle spese comuni, che si fonda sull’indiscutibile diritto di ciascun comproprietario di partecipare all’amministrazione del bene comune, può essere derogato, ma solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero di trascuratezza da parte degli altri comproprietari. Infatti, la regola generale, per i casi nei quali non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione o non si forma una maggioranza, è che ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria (Cass. 2 agosto 2016, n. 16071). Se uno dei condòmini sostiene la spesa per i beni comuni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione (SS.UU. n. 2046/2006) con riferimento al condominio minimo, il diritto al rimborso è disciplinato dall’art. 1134 c.c., in tema di condominio, che lo subordina al presupposto dell’urgenza (e non al meno stringente criterio della trascuranza, sancito, invece, dall’art. 1110 c.c. per la comunione). Ai princìpi esposti si è uniformato il Tribunale di Taranto con la sentenza n. 872 del 13 aprile 2025. Nella vicenda in esame, nel piccolo condominio composto da tre condomini, alcuni proprietari avevano chiesto al giudice il riconoscimento del rimborso delle spese nei confronti del proprietario dei locali al piano terra dell’immobile. Il condomino convenuto, invece, riteneva di essere esonerato dal pagamento. [CATENACCIO] A seguito dell’incendio nell’edificio, il consulente del giudice aveva ritenuto urgenti e necessari i lavori di ripristino del vano scala, del locale deposito e del sottoscala danneggiati. L’urgenza e l’esecuzione delle opere da parte dei due proprietari del condominio, erano state ritenute tali da salvaguardare non solo la cosa comune ma soprattutto la salute dei suoi abitanti, per cui non era possibile attendere di convocare una regolare assemblea per autorizzare la loro l’esecuzione. In questo contesto, l’obiezione avanzata dal convenuto, che riteneva di non essere tenuto al pagamento delle spese in quanto gode di un accesso separato alle sue proprietà (che gli consente di non utilizzare il vano scala), non sono ritenute condivisibili. A parere del giudice, solo nell’ipotesi in cui il condominio si compone di tanti edifici separati e indipendenti tra loro, i proprietari degli appartamenti posti all’interno della parte di un edificio (comunemente chiamata “scala”) sono legittimati a non partecipare alle spese di manutenzione e ristrutturazione relative alle altre scale. Inoltre, nel contesto della vicenda in esame, per l’esonero dal pagamento dalle spese per scale e pianerottoli, non era possibile neppure invocare l’esistenza di un mero e consolidato accordo verbale tra gli attori (avente ad oggetto la suddivisione tra loro al 50% di tutte le spese condominiali), ma occorrevano:
- una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità;
- o una clausola posta nel regolamento condominiale previa approvazione all’unanimità. In conclusione, in assenza di motivi ostativi, il giudicante ha ritenuto di includere nella partecipazione alle spese di ripristino anche il proprietario dei locali al piano terra dell’immobile e, di conseguenza, ha condannato il terzo condomino al rimborso in favore degli altri proprietari delle spese sostenute per i lavori di ripristino di tutto il vano scala.

28 agosto 2025 / Maurizio TARANTINO