Quando vengono realizzati interventi “edilizi” in un condominio per i quali si intende beneficiare di una qualche detrazione fiscale occorre avere ben chiaro che sul piano soggettivo il condominio è soggetto distinto dai singoli condòmini che lo compongono.
Di conseguenza, il condominio non ha alcun titolo per assumere obbligazioni vincolanti nei confronti dei singoli condomini per lavori che non si riferiscono alle parti comuni dell’edificio su cui insiste per l’appunto il condominio, ossia sulle singole unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini.

Per quanto concerne gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, pertanto, la fruizione delle detrazioni “edilizie” è subordinata alla circostanza che:
- il condominio sia intestatario delle fatture;
- il condominio esegua, nella persona dell’amministratore o di uno dei condòmini (nel caso di condominio minimo), tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale (nel caso si renda necessario).

Se l’intervento viene realizzato su parti comuni di un edificio relativamente al quale, sul piano giuridico, sussiste un condominio, il bonifico “parlante” deve recare il codice fiscale del condominio, previa richiesta della provvista finanziaria ai condòmini (sulla base di quanto dovuto da ciascuno in base ai millesimi o agli altri criteri eventualmente deliberati) o, nel caso dei c.d. “condomini minimi” (quelli fino a 8 condòmini, per i quali, ai sensi dell’art. 1129 c.c., non è obbligatoria la nomina di un amministratore e l’acquisizione di un codice fiscale per il condominio), il codice fiscale del condòmino incaricato che provvede al pagamento anche per conto degli altri (circ. Agenzia delle Entrate 2 marzo 2016 n. 3), fermo restando che, in alternativa alla modalità con condomino incaricato, nei condomini minimi è ammessa anche la fatturazione e pagamento “pro quota” a ciascuno dei condòmini.

Relativamente agli interventi realizzati sulle singole unità immobiliari, invece, le fatture dei lavori devono essere intestate al singolo condòmino, il quale provvederà a effettuare il pagamento mediante bonifico “parlante” (non necessario soltanto in relazione al pagamento di determinati e specifici oneri o quando compete il superbonus nella misura del 110% per il quale si è optato per lo sconto sul corrispettivo).

Resta ben inteso che, in linea di principio, nell’ipotesi in cui venga stipulato un unico contratto di appalto tra condominio e impresa esecutrice, avente a oggetto sia le opere sulle parti comuni condominiali, sia le opere sulle singole unità immobiliari, nulla vieta ai singoli condomini di affidare al condominio un mandato (anche vincolante per il mandante) a contrarre con una impresa edile un contratto di appalto per l’esecuzione di determinate opere sulle rispettive unità immobiliari di proprietà (artt. 1704 e 1705 c.c.), comprese quelle riferibili alle singole unità immobiliari.

In tal caso, se il mandato è con rappresentanza, le fatture emesse dall’impresa appaltante devono comunque essere intestate direttamente ai singoli condòmini per i lavori eseguiti sulle rispettive unità immobiliari, fermo restando che nulla quaestio circa il fatto che possa essere il condominio, dal proprio conto corrente, mediante bonifico c.d. “parlante” a effettuare il pagamento anche delle spese relative alle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini (oltre che, ovviamente, di quelle relative alle parti comuni condominiali), indicando il codice fiscale del singolo condomino cui lo specifico bonifico si riferisce, in base alle prescrizioni dell’art. 1 comma 3 del DM 41/98 e dell’art. 6 comma 1 lett. e) del DM 6 agosto 2020 “Requisiti” e ai consolidati chiarimenti di prassi ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Se invece il mandato è senza rappresentanza, le fatture emesse dall’impresa appaltante possono essere intestate al condominio-mandatario anche per i lavori eseguiti sulle c.d. “parti private” dei condòmini-mandanti.
A livello puramente pratico, si sconsiglia tuttavia di adottare questa seconda configurazione operativa, in ragione delle “perplessità” sollevate da taluni uffici dell’Agenzia delle Entrate in sede di controllo.

Rimane fermo che, nel caso si sia optato o, laddove ancora possibile, si intenda optare per la cessione della detrazione o lo sconto sul corrispettivo, di cui all’art. 121 del DL 34/2020, il soggetto tenuto alla presentazione della “comunicazione” è sempre e comunque (provv. Agenzia delle Entrate n. 35873/2022, § 4.2):
- l’amministratore di condominio per gli interventi eseguiti su parti comuni,
- e il condòmino beneficiario della detrazione per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari private (ivi compreso il caso di mandato senza rappresentanza al condominio e “legittima” fatturazione delle spese a quest’ultimo).