Lo Studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 129-2025/T ha esaminato il privilegio speciale riconosciuto allo Stato ai sensi dell’art. 56 comma 4 del DPR 131/86, con particolare riferimento all’ipotesi in cui, mancando i presupposti affinché esso possa essere fatto valere nell’ambito dell’esecuzione esattoriale immobiliare di cui al DPR 602/73, l’Erario intervenga nell’espropriazione immobiliare promossa contro il debitore da creditori terzi, ai sensi dell’art. 499 c.p.c., ovvero nelle procedure concorsuali.
In tal caso, infatti, la prassi notariale è chiamata a confrontarsi con il diritto di sequela del privilegio erariale e con il conseguente problema della tutela dei terzi acquirenti dell’immobile che non hanno alcun collegamento diretto con il debito tributario.

Preliminarmente, il documento osserva che il DPR 602/73, “salvi i beni essenziali”, subordina la possibilità di avviare il pignoramento esattoriale alla sussistenza di due presupposti cumulativi, ossia:
- la soglia di 120.000 euro di credito complessivo;
- e la previa iscrizione ipotecaria, a sua volta preclusa per crediti inferiori a 20.000 euro.

Come già accennato, la mancanza delle condizioni sopra esplicitate non impedisce al Fisco di giovarsi del privilegio previsto dall’art. 56 comma 4 del DPR 131/86, intervenendo nell’ambito della procedura espropriativa promossa da altro creditore estraneo al rapporto tributario, posto che una simile facoltà è espressamente riconosciuta dall’art. 76 del DPR 602/73. In proposito, il Notariato giunge a escludere l’esistenza di un rapporto di pregiudizialità, anche indiretta, tra l’iscrizione ipotecaria esattoriale e l’esercizio del privilegio speciale per i crediti erariali, richiamando (tra l’altro) a supporto di questa tesi il principio di “alternatività dell’iscrizione ipotecaria rispetto all’espropriazione tributaria” sancito dalle Sezioni Unite della Cassazione nella sentenza n. 19667/2014.

L’attenzione si sposta, poi, sul rapporto tra l’art. 56 comma 4 del DPR 131/86, ove si stabilisce che lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal codice civile e l’art. 2772 c.c., che entra in gioco proprio in forza del rinvio alla normativa codicistica operato dalla predetta disposizione. Quest’ultima norma detta le regole sul rango dei privilegi per i tributi indiretti, sulla tutela dei terzi e sull’esercizio dei privilegi medesimi, mentre l’art. 56 comma 4 stabilisce il limite di durata del privilegio (cinque anni dalla data di registrazione dell’atto).

Come rilevato dallo Studio, il combinato disposto tra i due articoli sopra citati lascia, invece, irrisolto il tema del momento in cui sorge il privilegio erariale, con la conseguenza che, per colmare la lacuna, occorre affidarsi all’orientamento giurisprudenziale che lo colloca nello stesso momento in cui si forma l’atto imponibile (Cass. n. 3431/2016). Ne discende che il privilegio sorge ex tunc con la stipula dell’atto, senza bisogno di alcuna pubblicità, già prima che lo stesso sia registrato e prescindendo dall’eventualità che l’imposta principale, complementare o suppletiva venga, in seguito, richiesta dal Fisco.

L’esatta individuazione della genesi del privilegio riveste un’importanza centrale ai fini della tutela dei terzi acquirenti del bene pignorato, posto che l’art. 2772 c.c. dispone al comma 4, che “il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili”, con ciò garantendo piena tutela a chiunque abbia acquisito diritti reali sul bene prima dell’insorgenza del privilegio.
Viceversa – osserva il Notariato – qualora il privilegio risulti opponibile ai terzi, in forza dell’art. 2772 c.c. il credito erariale è garantito sul bene e può essere fatto valere a prescindere dal soggetto che, al momento dell’azione esecutiva, ne risulti proprietario. Tale eventualità presenta particolare importanza nei casi di decadenza da agevolazioni ai fini dell’imposta di registro.

Ad esempio, nell’ipotesi di revoca per alienazione infraquinquennale dell’agevolazione “prima casa” di cui al comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, l’atto stesso di alienazione, in quanto causa della revoca, genererebbe il privilegio ai sensi dell’art. 56 comma 4 del DPR 131/86 con effetto ex tunc, cioè dal momento in cui l’alienante aveva acquistato l’immobile.

Sul piano pratico, la genesi ipso iure del privilegio e l’assenza di pubblicità legale inducono i notai a predisporre tutele per il terzo cessionario, a carico del cedente. Tra le principiali soluzioni pratiche elaborate sinora si richiama, in particolare, quella proposta dallo Studio n. 31/2005/T del Notariato, concernente la possibilità di inserire nell’atto traslativo clausole di responsabilizzazione del dante causa, che obblighino quest’ultimo in primo luogo a informare la controparte delle vicende relative al tributo applicabile al proprio atto di acquisto, e in ipotesi anche ad assumere comportamenti difensivi utili.