L’opzione di acquisto resta valida, anche se l’immobile diventa di pregio
Venerdì, 20 luglio 2018
Nella sentenza n. 19281, depositata ieri, le Sezioni Unite civili, pronunciandosi in materia di dismissione di immobili pubblici, hanno affermato che configura offerta irrevocabile di vendita quella esplicitata – nel caso di specie – dall’INPS agli inquilini di alcuni immobili di proprietà dell’ente previdenziale, posto che indicava condizioni e prezzo di vendita, nonché banca e notaio incaricati e invitava ad esprimere adesione, senza in alcun modo fare cenno alla possibilità di una modifica del prezzo o all’incombere di un procedimento amministrativo per la rettifica.
Nel caso di specie, l’immobile offerto in vendita dall’INPS agli inquilini, successivamente all’esercizio dell’opzione da parte di questi ultimi, veniva riqualificato come immobile di pregio.
Così, l’INPS non dava seguito al contratto preliminare di vendita, ritenendo che la modifica della qualificazione dell’immobile incidesse sulla disciplina applicabile all’opzione di acquisto, trattandosi di “opzione speciale” e non di opzione ex art. 1331 c.c., ovvero rendesse necessaria una modifica del prezzo di cessione.
La questione (che giunge alle Sezioni Unite perché preceduta da una questione di giurisdizione) viene decisa a favore degli inquilini, ritenendo le Sezioni Unite che la proposta fatta, nel caso di specie, dall’INPS agli inquilini, avesse tutte le caratteristiche dell’offerta irrevocabile a norma dell’art. 1331 c.c. e, pertanto, la sua accettazione avesse perfezionato il contratto preliminare.
La giurisprudenza in tema di dismissione di immobili pubblici (Cass. n. 6023/2016), infatti, afferma che, quando il conduttore accetta l’offerta ricevuta in opzione, contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona il contratto preliminare che attribuisce il diritto di acquistare al prezzo prefissato, esercitabile anche davanti al giudice ex art. 2932 c.c., atteso che la determinazione del prezzo è ormai uscita dalla discrezionalità tecnica dell’offerente, sicché risulta irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell’immobile, riqualificato come “di pregio”.
Né può ritenersi, aggiunge la sentenza, che la successiva qualificazione “di pregio” dell’immobile comportasse (come sostenuto dall’INPS) l’inserimento nel contratto preliminare di una “clausola imperativa” volta a modificare il prezzo. Infatti, al momento del perfezionamento del contratto (con l’accettazione degli inquilini) il procedimento di riqualificazione era ben lungi dall’essere ultimato.
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