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Mercoledì, 21 ottobre 2020 - Aggiornato alle 6.00

IL CASO DEL GIORNO

Immobili ad uso promiscuo con reverse charge «parziale»

/ Emanuele GRECO

Sabato, 26 settembre 2020

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Gli interventi edilizi su immobili utilizzati promiscuamente nell’ambito dell’attività professionale e nella sfera “privata” richiedono un’attenta valutazione del regime IVA ad essi applicabile.
Un caso ricorrente può essere dato dall’imprenditore, artista o professionista che commissiona servizi in ambito edile relativamente a un immobile in parte destinato all’esercizio dell’attività d’impresa, arte o professione e in parte destinato ad abitazione (o ad altri scopi estranei all’attività).
In altri termini, solo una parte del bene è utilizzato dal committente del servizio edile in qualità di soggetto passivo IVA, mentre la parte restante è fruita in qualità di “privato consumatore”.

Al fine di determinare il trattamento IVA applicabile ad un servizio avente carattere immobiliare, è necessario comprendere innanzitutto quale sia la natura dell’intervento realizzato.
Difatti, per gli interventi qualificabili come ristrutturazioni edilizie o come interventi di restauro o risanamento conservativo (art. 3 comma 1 lett. c) e d) del DPR 380/2001) in forza di un unico contratto di appalto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’IVA è applicata secondo le modalità ordinarie anche in presenza di prestazioni che, singolarmente considerate all’interno dell’appalto, sarebbero riconducibili a servizi in reverse charge (circolare 27 marzo 2015 n. 14, § 1.4).

Nella circostanza, il soggetto passivo committente riceverà una fattura con IVA esposta per l’intero ammontare del corrispettivo pattuito ed avrà cura di computare in detrazione la sola parte afferente alla propria attività di impresa o professionale, ossia l’unica per la quale è riconosciuto il diritto alla detrazione del tributo. La determinazione della quota parte di corrispettivo rispetto alla quale l’IVA è detraibile andrà determinata secondo criteri oggettivi, coerenti con la natura dei beni e servizi acquistati (art. 19 comma 4 del DPR 633/72).

Se l’intervento è distribuito su tutto l’immobile, un criterio valido, ai fini della ripartizione del servizio tra sfera imprenditoriale e sfera privata, può essere costituito dalla cubatura dei rispettivi locali (C.M. 24 dicembre 1997 n. 328).
Resta ferma l’indetraibilità dell’imposta nel caso in cui l’intervento sia effettuato su fabbricati (o porzioni di essi) classificati catastalmente come abitativi (immobili del gruppo “A”, ad esclusione della categoria “A/10”), ai sensi dell’art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR 633/72.

Di maggiore complessità è il trattamento IVA riservato agli interventi di manutenzione (ordinaria e straordinaria).
Un primo aspetto da valutare è la possibile presenza di beni significativi ceduti contestualmente all’intervento (si pensi all’installazione di infissi interni o esterni oppure delle apparecchiature di condizionamento dell’aria).
In tal caso, l’operazione sarà effettuata avvalendosi di due aliquote differenti (10% solo fino a concorrenza del valore del bene significativo), fermo restando che la responsabilità della determinazione dell’aliquota è in capo al prestatore.

Peraltro, nelle maggior parte dei casi in cui sono effettuate manutenzioni edilizie (art. 3 comma 1 lett. a) e b) del DPR 380/2001), è dovuto il reverse charge ai sensi dell’art. 17 comma 6 lett. a-ter) del DPR 633/72.
Lo speciale meccanismo è dovuto per le sole prestazioni di servizi riconducibili ai codici ATECO elencati nella circolare Agenzia delle Entrate n. 14/2015.

Inoltre, per sua propria natura, il reverse charge si applica esclusivamente nel caso di operazioni nei confronti di soggetti passivi d’imposta.
Se il servizio è commissionato da un soggetto passivo che utilizza il bene promiscuamente (in parte destinandolo all’esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale, in parte destinandolo alla propria sfera privata), si dovrà fare riferimento a criteri oggettivi per scindere:
- la quota parte di corrispettivo rispetto alla quale si rende applicabile il reverse charge;
- la quota parte di corrispettivo rispetto alla quale l’IVA si applica secondo le modalità ordinarie.

In particolare, come riportato nella richiamata circ. Agenzia delle Entrate n. 14/2015 (§ 8) per gli acquisti effettuati da enti non commerciali, per determinare la quota del servizio destinato al soggetto passivo in quanto tale (cui applicare il reverse charge), occorrerà far riferimento, ad esempio, agli accordi contrattuali, all’entità del corrispettivo pattuito, al carattere dimensionale degli edifici interessati.

La corretta ripartizione del corrispettivo (tra reverse charge e IVA ordinaria) è essenziale per non incorrere in sanzioni derivanti dall’omessa regolarizzazione di una fattura di acquisto errata o incompleta (art. 6 commi 8 e 9-bis.1 del DLgs. 471/97).
È, tuttavia, da considerare irrilevante la ripartizione del corrispettivo, ai fini della detrazione IVA, se l’intervento è eseguito su un fabbricato a destinazione abitativa. In tal caso, infatti, l’imposta è integralmente indetraibile ai sensi del’art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR 633/72.

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