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Mercoledì, 12 agosto 2020 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

Per le detrazioni il socio di cooperativa edilizia è detentore dell’immobile

Per i bonus per interventi di ristrutturazione il socio di cooperativa a proprietà indivisa è assimilato al detentore e la detrazione non è trasferibile

/ Stefano SPINA

Mercoledì, 15 luglio 2020

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Le cooperative edilizie possono essere a proprietà indivisa o divisa, a seconda che la finalità delle stesse sia quella di destinare gli immobili, rispettivamente, in godimento o in proprietà ai soci.
Le cooperative edilizie a proprietà divisa o individuale procedono alla realizzazione o ristrutturazione degli immobili con il contributo dei singoli soci i quali, al termine della costruzione, diverranno proprietari degli stessi a partire dalla data del verbale di assegnazione dell’immobile.
I soci della cooperativa edilizia a proprietà indivisa, invece, non acquisiscono la proprietà degli immobili per tutto il periodo in cui la cooperativa continua a operare. In pratica la cooperativa risulta unica proprietaria di tutti i beni, i quali verranno assegnati ai singoli soci sulla base di un verbale di consegna da sottoscriversi dal socio e da un rappresentante della cooperativa.

In tema di detrazioni per gli interventi di recupero edilizio ex art. 16-bis del TUIR l’Agenzia delle Entrate (in ultimo con la circolare 8 luglio 2020 n. 19) ha specificato che, in presenza di lavori edilizi rilevanti, le stesse spettino ai soci delle cooperative a proprietà divisa in quanto assegnatari degli alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, anche ai soci delle cooperative a proprietà indivisa. Questi ultimi possono fruire della detrazione dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del consiglio di amministrazione, anche se il verbale non è sottoposto a registrazione.
Proprio con riferimento a quest’ultima tipologia l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 215 del 14 luglio 2020, fornisce utili chiarimenti su questioni a oggi poco analizzate.

Innanzitutto il socio della cooperativa a proprietà indivisa non è proprietario dell’immobile (in quanto la proprietà rimane in capo alla cooperativa stessa), ma viene configurato quale detentore dello stesso alla stregua di un inquilino o di un comodatario. Pertanto, in caso di cessione della quota nella cooperativa (con conseguente trasferimento della detenzione dell’appartamento), la detrazione non verrà trasferita all’acquirente come invece accade, salvo espressa deroga in atto, in caso di cessione della proprietà dell’immobile. In tale situazione il cedente continuerà pertanto a usufruire della detrazione per le rate residue e il cessionario non potrà avanzare alcun diritto sulle stesse.

In caso di richiesta di ammissione da parte di nuovi soci il consiglio di amministrazione, ricevuta la domanda, deve esprimere un parere favorevole al quale segue la registrazione a libro soci. Fino a tale data il soggetto passivo non acquisisce lo status di socio ma, secondo l’Agenzia delle Entrate, le detrazioni spettano a partire dal momento in cui è stato espresso il gradimento dell’organo amministrativo e il futuro socio sia stato immesso nella detenzione dell’immobile anche senza la formalizzazione a libro soci.

Per quanto riguarda le modalità di pagamento dei costi detraibili valgono le regole ordinarie per cui, per quanto riguarda le spese sostenute dalla cooperativa sulle parti comuni, la detrazione compete al socio con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte della cooperativa stessa e nei limiti delle quote imputate al singolo socio su base millesimale. Invece, per gli interventi sulle singole unità immobiliari, il soggetto tenuto a eseguire gli adempimenti è il singolo socio, per cui si dovrà far riferimento al bonifico fatto da questi nei confronti della cooperativa o direttamente verso i singoli fornitori.
La detrazione compete anche al familiare convivente del socio della cooperativa, purché l’immobile risulti a disposizione della coppia.
Il socio della cooperativa potrà inoltre fruire del “bonus mobili” di cui all’art. 16 comma 2 DL 63/2013, purché l’intervento sull’abitazione sia riconducibile almeno alla manutenzione straordinaria.

Nel caso in cui la cooperativa, oltre a ristrutturare gli immobili da assegnare ai soci, proceda a realizzare appartamenti da cedere a terzi, agli acquirenti degli stessi spetterà, nel rispetto di tutte le condizioni previste dal comma 3 art. 16-bis del TUIR, la detrazione per l’acquisto dei fabbricati integralmente ristrutturati.
In tal caso, però, sarà necessaria una distinta fatturazione relativa ai diversi lavori (quelli che concorrono alla detrazione analitica in capo ai soci e quelli relativi alle unità cedute) oppure una separata contabilità di cantiere o, infine, un’attestazione rilasciata dall’impresa di costruzione che indichi secondo criteri oggettivi gli importi relativi a ciascuna tipologia di intervento.

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