L’interessante sentenza della Cassazione n. 27531 depositata il 15 ottobre si è pronunciata sulla disposizione che sancisce la nullità degli atti pubblici e delle scritture private autenticate tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti che siano privi delle dichiarazioni catastali e urbanistiche ai sensi dell’art. 29 comma 1-bis della L. n. 52/85.

La norma, nello specifico, stabilisce che i suddetti atti “devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, un soggetto, erede del promissario acquirente di un immobile in virtù di un contratto preliminare, chiedeva in giudizio il trasferimento della proprietà del bene al promittente venditore mediante domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c.

A seguito dell’accoglimento della domanda, il venditore proponeva appello sostenendo che sussistessero difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali, in violazione dell’art. 29 comma 1-bis della L. n. 52/85, che impedivano la libera commerciabilità del bene e che, quindi, l’atto era nullo.

La Suprema Corte, dopo una disamina della disposizione contestata, ha statuito che la nullità prevista dalla norma in questione va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 comma 3 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “formale” e “testuale”, che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in questi atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite.

Pertanto, se nell’atto è presente la dichiarazione dell’alienante o l’attestazione del tecnico, il contratto è valido, a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti.

Ne consegue che è sufficiente che in atto ci siano le menzioni e dichiarazioni prescritte dalla legge (anche, in ipotesi, non veritiere): anche una dichiarazione/attestazione non corrispondente al vero (inesatta o falsa) sarebbe, quindi, idonea ad evitare la nullità dell’atto, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto. In quest’ultima eventualità, la dichiarazione/attestazione può essere ritenuta inesistente e l’atto nullo.

La dichiarazione falsa, peraltro, pur non determinando la nullità dell’atto, espone chi l’ha resa a responsabilità civile per i danni causati alla controparte, nonché, eventualmente, a responsabilità penale, qualora sussistano i presupposti per il reato di falso ideologico commesso da privato in atto pubblico ex art. 483 c.p.

La Cassazione estende tale principio al giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, rispetto al quale la conformità catastale di cui all’art. 29 comma 1-bis L. n. 52/85 costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione o attestazione di conformità al momento della decisione, senza alcun onere di verifica dell’effettività della coerenza catastale, salvo che si tratti, come anticipato, di una falsità conclamata.