Il condominio minimo è caratterizzato dalla presenza di soli due proprietari, tra i quali sussiste una comunione forzosa, perpetua e indivisibile sulle parti comuni dell’edificio (si veda “Niente principio della maggioranza per le deliberazioni del condominio «minimo»” del 1° agosto 2025).

Se i proprietari non superano il numero di otto, si parla, invece, di “condominio piccolo”. In questi casi si applicano tutte le norme che regolano la materia condominiale con l’unica eccezione che non è obbligatorio nominare un amministratore. In una situazione simile, ciascun condomino può validamente rappresentare l’edificio. Ognuno di essi, infatti, partecipa all’amministrazione dei beni comuni e può agire nell’interesse degli stessi.

Nel piccolo condominio, le decisioni vengono assunte a maggioranza dall’assemblea; sono obbligatorie per tutti, anche per la minoranza dissenziente. In particolare, le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all’altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori.

Tuttavia, il principio della preventiva convocazione e successiva deliberazione dell’assemblea in ordine alle spese comuni, che si fonda sull’indiscutibile diritto di ciascun comproprietario di partecipare all’amministrazione del bene comune, può essere derogato, ma solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero di trascuratezza da parte degli altri comproprietari. Infatti, la regola generale, per i casi nei quali non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione o non si forma una maggioranza, è che ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria (Cass. 2 agosto 2016, n. 16071).

Se uno dei condòmini sostiene la spesa per i beni comuni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione (SS.UU. n. 2046/2006) con riferimento al condominio minimo, il diritto al rimborso è disciplinato dall’art. 1134 c.c., in tema di condominio, che lo subordina al presupposto dell’urgenza (e non al meno stringente criterio della trascuranza, sancito, invece, dall’art. 1110 c.c. per la comunione).

Ai princìpi esposti si è uniformato il Tribunale di Taranto con la sentenza n. 872 del 13 aprile 2025. Nella vicenda in esame, nel piccolo condominio composto da tre condomini, alcuni proprietari avevano chiesto al giudice il riconoscimento del rimborso delle spese nei confronti del proprietario dei locali al piano terra dell’immobile.
Il condomino convenuto, invece, riteneva di essere esonerato dal pagamento.

A seguito dell’incendio nell’edificio, il consulente del giudice aveva ritenuto urgenti e necessari i lavori di ripristino del vano scala, del locale deposito e del sottoscala danneggiati. L’urgenza e l’esecuzione delle opere da parte dei due proprietari del condominio, erano state ritenute tali da salvaguardare non solo la cosa comune ma soprattutto la salute dei suoi abitanti, per cui non era possibile attendere di convocare una regolare assemblea per autorizzare la loro l’esecuzione.

In questo contesto, l’obiezione avanzata dal convenuto, che riteneva di non essere tenuto al pagamento delle spese in quanto gode di un accesso separato alle sue proprietà (che gli consente di non utilizzare il vano scala), non sono ritenute condivisibili.

A parere del giudice, solo nell’ipotesi in cui il condominio si compone di tanti edifici separati e indipendenti tra loro, i proprietari degli appartamenti posti all’interno della parte di un edificio (comunemente chiamata “scala”) sono legittimati a non partecipare alle spese di manutenzione e ristrutturazione relative alle altre scale.

Inoltre, nel contesto della vicenda in esame, per l’esonero dal pagamento dalle spese per scale e pianerottoli, non era possibile neppure invocare l’esistenza di un mero e consolidato accordo verbale tra gli attori (avente ad oggetto la suddivisione tra loro al 50% di tutte le spese condominiali), ma occorrevano:
- una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità;
- o una clausola posta nel regolamento condominiale previa approvazione all’unanimità.

In conclusione, in assenza di motivi ostativi, il giudicante ha ritenuto di includere nella partecipazione alle spese di ripristino anche il proprietario dei locali al piano terra dell’immobile e, di conseguenza, ha condannato il terzo condomino al rimborso in favore degli altri proprietari delle spese sostenute per i lavori di ripristino di tutto il vano scala.