La rendita catastale di un fabbricato iscritto in Catasto assume rilevanza per la determinazione dell’IMU dovuta. Per tali immobili, infatti, la base imponibile IMU va calcolata prendendo a riferimento la rendita risultante in Catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti dell’art. 1 comma 745 della L. 160/2019 (distinti in ragione della categoria catastale del fabbricato).

In caso di variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi, ai fini della determinazione della base imponibile IMU gli effetti si producono dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo del fabbricato.
Peraltro, anche la categoria catastale in cui è censito il fabbricato assume rilevanza per l’applicazione dell’IMU (in relazione, oltre che ai predetti coefficienti moltiplicatori, anche per il riconoscimento di numerose agevolazioni o esenzioni).

Può capitare, tuttavia, che al fabbricato venga erroneamente attribuita una rendita catastale maggiore, o addirittura una categoria e/o una classe catastale difformi rispetto a quelle congrue.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, per individuare la decorrenza degli effetti della nuova rendita “corretta”, occorre verificare il soggetto a cui è imputabile l’errato classamento.

Richiamando le previsioni attualmente contenute nel citato art. 1 comma 745 della L. 160/2019, la Corte di Cassazione afferma anzitutto che, quale regola generale, le variazioni della rendita catastale assumono efficacia, ai fini dell’IMU, dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello di annotazione in Catasto.

Un’eccezione a tale regola generale si ha tuttavia se la modifica della rendita catastale, anche qualora sollecitata da parte del contribuente, deriva dalla rilevazione di errori materiali di fatto compiuti dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate - Territorio nell’accertamento o nella valutazione delle caratteristiche dell’immobile esistenti alla data di attribuzione della rendita “originaria” errata. Rientrano in tale fattispecie non solo i meri errori di inserimento dei dati negli atti catastali, ma anche errori di applicazione delle regole tecniche dell’estimo catastale, o errori manifesti nell’accertamento o nella valutazione delle caratteristiche del fabbricato. In ogni caso, deve trattarsi di errori che siano evidenti e incontestabili, poiché riconosciuti dallo stesso ufficio che li ha commessi.

In questa ipotesi, la Corte di Cassazione afferma che il provvedimento emesso dall’ufficio in autotutela, modificativo della precedente attribuzione di rendita catastale, ha effetto retroattivo, con decorrenza dalla data dell’originario classamento (rivelatosi errato), indipendentemente dalla data di notifica della nuova rendita (così, tra le altre, Cass. 1° marzo 2025 n. 5454 e Cass. 2 agosto 2024 n. 21908). Ovviamente, tale fattispecie va circoscritta al provvedimento in autotutela con cui l’ufficio si limita a correggere errori o vizi dell’atto originario di attribuzione della rendita; esula dalla casistica in esame, invece, il provvedimento modificativo della rendita catastale sulla base di nuovi elementi, sopravvenuti o diversi rispetto all’originario classamento.

Nell’ipotesi descritta, pertanto, il contribuente che, negli anni precedenti, ha versato l’IMU in base alla rendita “originaria” (poi corretta in autotutela dall’ufficio), può presentare al Comune istanza di rimborso della maggiore IMU versata, nel termine di cinque anni ex art. 1 comma 164 della L. 296/2006.

Inoltre, quale ulteriore eccezione alla regola generale sopra illustrata, la Corte di Cassazione rileva che le variazioni catastali conseguenti a una modifica della consistenza o della destinazione dell’immobile, denunciate dallo stesso contribuente, devono trovare applicazione dalla data di denuncia (peraltro, secondo la giurisprudenza di legittimità, il fatto che la situazione materiale denunciata risalga a data anteriore non ne giustifica un’applicazione retroattiva rispetto alla denuncia; così, tra le altre, Cass. 30 giugno 2023 n. 18566).

Diversa da quelle sopra illustrate, invece, è l’ipotesi in cui l’errore sia attribuibile all’intestatario catastale, che ha proposto un classamento errato in sede di procedimento DOCFA.

In tal caso, secondo la giurisprudenza di legittimità maggioritaria, pur essendo possibile per l’intestatario modificare senza alcun limite temporale la rendita proposta, ai fini dell’IMU la nuova rendita “corretta” assume comunque efficacia dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello di annotazione in Catasto, secondo la regola generale sopra illustrata.

Pertanto, affermando che in questo caso la rendita “corretta” non abbia efficacia retroattiva, ne deriva che è precluso il rimborso della maggiore IMU versata negli anni precedenti, sulla base della precedente rendita catastale (così, ex multis, le citate Cass. nn. 5454/2025 e 21908/2024; in senso contrario consta la sentenza C.T. Reg. Lazio 14 settembre 2018 n. 5944/16/18).