La guida per l’acquisto della casa, pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate nel suo ultimo aggiornamento, datato ottobre 2025, contiene alcune indicazioni che meritano attenzione.

In primo luogo, la guida prende atto delle novità (introdotte dal DLgs. 139/2024 con effetto dal 1° gennaio 2025) in tema di tassazione degli acconti o delle caparre previsti dal contratto preliminare.

Viene, infatti, ricordato che, dal 1° gennaio 2025, sia gli acconti che le caparre, versati al preliminare, scontano l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5%, oppure, se di importo inferiore, l’imposta applicabile al definitivo.
Inoltre – spiega la guida – se il trasferimento cui si riferisce il preliminare risulta soggetto a IVA:
- nel caso in cui sia prevista una caparra confirmatoria, essa risulta fuori campo IVA e sconta quindi l’imposta di registro dello 0,5% (purché non risulti superiore all’imposta dovuta sul definitivo), che si aggiunge all’imposta fissa di 200 euro dovuta per la registrazione del compromesso;
- nel caso in cui sia versato un acconto, esso viene fatturato con addebito dell’IVA, con la conseguenza che, per la registrazione del preliminare sarà dovuta, oltre all’imposta fissa di 200 euro sul contratto, anche l’imposta fissa di 200 euro sull’acconto (in applicazione del principio di alternatività IVA-registro).

L’impostazione accolta dall’Agenzia delle Entrate con riferimento all’acconto imponibile a IVA (secondo la quale sarebbe dovuta anche l’imposta di registro fissa sull’acconto, per l’alternatività) riprende quanto in passato affermato nella ris. n. 311/2019, ma appare in contrasto con la posizione del Notariato che, invece, nello Studio n. 122-2024/T, ha rilevato come la riforma introdotta dal DLgs. 139/2024, nel sancire il principio di unitarietà di tassazione della sequenza preliminare definitivo, abbia portato argomenti a favore dell’esclusione dell’applicabilità di un duplice prelievo fisso (200 + 200 euro) a titolo di imposta di registro, sui preliminari con acconto imponibile ad IVA.

La guida ricorda, poi, che l’imposta di registro versata al preliminare su caparre o acconti va scomputata dall’imposta dovuta sul definitivo; ciò può comportare che l’imposta di registro dovuta sul contratto definitivo risulti, in concreto, inferiore a 1.000 euro, sebbene l’art. 10 comma 2 del DLgs. 23/2011 sancisca che l’imposta di registro del 2% o 9% sugli atti di trasferimento immobiliare “non può essere inferiore a 1.000 euro”.

Un altro aspetto degno di nota riguarda il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
In merito, l’Agenzia riprende quanto di recente affermato nella risposta ad interpello n. 197/2025 (si veda “Raddoppia il tempo per vendere l’ex prima casa e salvare il bonus per il riacquisto” del 31 luglio 2025), applicando anche al credito d’imposta per il riacquisto il raddoppio, a due anni, del termine per la rivendita dell’ex prima casa (introdotta dalla legge di bilancio 2025).

In pratica, ciò significa che il contribuente che compra oggi la “nuova” prima casa, se rivende entro due anni la “vecchia” prima casa, potrà:
- non solo conservare il beneficio per l’imposta di registro o IVA applicato sull’acquisto odierno;
- ma anche maturare il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Dalla lettura della guida emerge che, invece, in caso di vendita della “ex prima casa” anteriore al nuovo acquisto della “nuova” prima casa, tra i due atti debba intercorrere al massimo 1 anno, per poter maturare il credito di imposta per il riacquisto.

Pertanto, la guida delle Entrate sembrerebbe constatare una disallineamento tra i termini per l’ottenimento del credito d’imposta per il riacquisto, a seconda che la rivendita preceda o segua il riacquisto.
In pratica, sembrerebbe che, ad avviso dell’Agenzia:
- ove il contribuente, prima, alieni l’ex prima casa e, poi, riacquisti la nuova, il credito maturi se tra i due atti trascorre al massimo un anno (in ossequio al tenore letterale dell’art. 7 della L. 448/98);
- invece, ove il contribuente, prima, compri la nuova prima casa e, successivamente, rivenda la ex prima casa, il credito di imposta possa maturare se tra i due atti intercorrono non più di due anni (come interpretativamente stabilito dall’Agenzia delle Entrate nella ris. n. 197/2025).

Questa interpretazione potrebbe sollevare, però, qualche profilo di costituzionalità per violazione dell’art. 3 Cost., delineando una disparità di trattamento tra due situazioni assimilabili (la sequenza “acquisto-rivendita” e la sequenza “vendita-acquisto”), anche perché viene “favorita” dal termine biennale la situazione non disciplinata espressamente dalla norma (rivendita posteriore all’acquisto).

A questo punto, una modifica normativa che adeguasse il tenore letterale dell’art. 7 della L. 448/98, allineando la sua disciplina a quella dell’agevolazione prima casa (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86), applicando a entrambe il termine biennale, pare auspicabile.