Ai fini dell’IMU, il concessionario di immobili demaniali compresi in un porto turistico, nell’accezione sancita dall’art. 2 del DPR 509/97, è l’unico soggetto passivo, a norma dell’art. 9 comma 1 secondo periodo del DLgs. 23/2011, anche con riguardo ai punti d’ormeggio, il cui diritto di utilizzo temporaneo sia stato ceduto a terzi, essendo irrilevante a tal fine la qualificazione e l’efficacia dei contratti all’occorrenza stipulati tra le parti.
È il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione nelle recente sentenza n. 27810/2025 che, anche con la sentenza n. 27811/2025, ha consolidato il proprio insegnamento, divenuto oramai “diritto vivente”, secondo cui il concessionario è soggetto passivo di imposta indipendentemente dagli effetti giuridici della concessione ovvero dalla titolarità di un diritto di superficie sulle aree oggetto di imposta, così che non è necessario accertare se la concessione è attributiva del diritto di costruire immobili sul demanio con effetti reali o con effetti obbligatori.

Infatti, in tal senso, fra le ultime decisioni aventi peraltro le stesse parti e il medesimo presupposto impositivo, si segnalano le sentenze nn. 27267/2025, 27266/2025 e 27259/2025. Il principio di diritto vale anche ai fini della “nuova” IMU, considerata l’identica disposizione dell’ICI (art. 3 comma 2 primo periodo del DLgs. 504/92) e della vecchia IMU (art. 9 comma 1 secondo periodo del DLgs. 23/2011), in virtù della quale il soggetto passivo è il concessionario nel caso di concessione su aree demaniali (art. 1 comma 743 terzo periodo della L. 160/2019).

Secondo il granitico orientamento dei giudici di vertice, il concessionario del tratto di area demaniale marittima e dello specchio acqueo antistante ha una situazione giuridica soggettiva di detenzione relativamente all’intera area oggetto della concessione e anche a tutte le superfici acquee coinvolte e la natura demaniale di un bene non costituisce ostacolo giuridico alla circolazione in favore di privati di diritti reali o personali che abbiano a oggetto la fruizione del bene medesimo. La soggettività passiva dell’ICI/IMU è stata risolta in modo netto e definitivo dalla legge sin dal 1° gennaio 2001 (cfr. C.M. 7 marzo 2001 n. 3/FL; R.M. 6 marzo 2003 n. 1/DPF).
Infatti, l’art. 18 comma 3 della L. 388/2000, integrando l’art. 3 comma 2 del DLgs. 504/92, ha sancito espressamente che l’imposta ricade sul concessionario, senza possibilità di traslarla su altri soggetti. Ciò significa che la sola esistenza della concessione (provvedimento amministrativo) costituisce il presupposto dell’imposizione, sicché il concessionario diviene soggetto passivo di imposta perché è titolare/intestatario di un provvedimento amministrativo che gli attribuisce quel diritto di godimento.

Per questa ragione eventuali cessioni della superficie o contratti tra privati, come nei casi scrutinati nelle predette sentenze, non assumono rilevanza sul piano tributario poiché non incidono sulla titolarità della concessione. Ne discende che fino quando il titolo concessorio non viene revocato o annullato, l’imposta rimane radicata in capo al solo concessionario, senza quindi possibilità di traslazione.

Un altro aspetto ulteriormente rinverdito dalla pronuncia in commento è quello relativo alla soggezione a sequestro di prevenzione del patrimonio del contribuente, ove la cognizione del giudice ordinario (nel procedimento previsto dal DLgs. 159/2011) non esclude quella del giudice tributario sulla legittimità formale e sostanziale dell’atto impositivo, i cui presupposti siano maturati in data anteriore all’adozione della misura di prevenzione. Si ricorda che l’art. 51 comma 3-bis del DLgs. 159/2011, come riformulato dall’art. 32 comma 1 del DLgs. 175/2014, nell’introdurre un regime fiscale speciale per i beni immobili oggetto dei provvedimenti di sequestro e confisca non definitiva (circ. Agenzia delle Entrate 30 dicembre 2014 n. 31, § 23), si è limitato a disporre la “sospensione” del relativo pagamento, in luogo della precedente “esenzione”, in relazione ai crediti tributari maturati durante la vigenza dei provvedimenti di sequestro e confisca, fermo restando l’obbligo di adempiere agli ulteriori oneri fiscali, compresi quelli dichiarativi, durante la vigenza di detti provvedimenti.

Interessante per i contribuenti è anche l’aspetto della mancata applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni.
Secondo la Suprema Corte, che ha accolto le ragioni sollevate dalla contribuente e rafforzato il proprio insegnamento, nel caso di specie (omessa presentazione della dichiarazione e/o mancato versamento dell’imposta), trattandosi di violazioni della stessa indole commesse in periodi di imposta diversi, si applica la sanzione base aumentata dalla metà al triplo, in forza della continuazione ex art. 12 comma 5 del DLgs. 472/97, il cui riconoscimento è collegato all’oggettivo perpetrarsi dell’illecito tributario in periodi di imposta diversi, anche nell’evenienza in cui le violazioni abbiano avuto a oggetto plurimi immobili.