La questione inerente la possibilità di applicare la cedolare secca con riferimento al contratto di locazione ad uso foresteria, stipulato in veste di conduttore da un soggetto societario (o che agisce nell’esercizio dell’impresa) viene rimessa alle Sezioni Unite.

Con l’ordinanza interlocutoria del 13 novembre 2025 n. 30016, infatti, la sezione tributaria della Cassazione ha chiesto alle Sezioni Unite di dirimere la “difformità interpretativa” sorta sulla possibilità di applicare la cedolare secca quando il conduttore è una società.

Il caso oggetto del giudizio di legittimità concerneva i contratti di locazione stipulati nel 2012 tra una persona fisica, proprietaria di alcuni immobili e una Università privata “con previsione di destinazione delle unità immobiliari ad abitazione ed alloggio temporaneo a favore di soggetti legati all’Università da rapporto di lavoro e/o collaborazione”.
L’Agenzia delle Entrate aveva negato la cedolare secca, sulla base dell’orientamento (adottato già nella circ. n. 26/2011) per cui la tassa piatta sarebbe preclusa non solo ove il locatore agisca nell’esercizio dell’impresa (art. 3 comma 6 del DLgs. 23/2011), ma anche ove il conduttore sia soggetto imprenditore. Sulla questione si apriva un contenzioso che in C.T. Prov. vedeva vittoriosa la contribuente; mentre le sorti del giudizio si ribaltavano in 2° grado, ove la C.T. Reg. accoglieva il ricorso dell’Agenzia delle Entrate.

La Cassazione, investita della questione, in primo luogo ricorda che l’art. 3 del DLgs. 23/2011 ha introdotto, in “alternativa facoltativa al regime ordinario”, la possibilità di applicare, su opzione del locatore, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

Secondo la Suprema Corte, la disciplina della cedolare secca si fonda su “tre chiare regole”:
- innanzitutto, è il locatore a scegliere la cedolare secca (profilo soggettivo);
- in secondo luogo, il contratto deve avere ad oggetto “una locazione di unità immobiliare ad uso abitativo” (profilo oggettivo);
- infine, la tassa piatta non si applica alle locazioni “effettuate nell’esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni”.

Altri due elementi vengono, poi, messi in luce dai giudici di legittimità:
- da un lato, il comma 6-bis dell’art. 3 del DLgs. 23/2011 (introdotto nel 2014) ammette alla cedolare secca “le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro ... purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione”;
- dall’altro, la ratio del regime che viene individuata “nell’esigenza di contrastare l’evasione fiscale, applicando un regime di tassazione favorevole e di facilitare la movimentazione del mercato locatizio abitativo e con esso sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare”.

Di recente – ricorda l’ordinanza – alcune pronunce della Suprema Corte (Cass nn. 12395/2024, 12076/2025 e 12079/2025) hanno affermato che la cedolare secca può essere applicata dal locatore anche qualora il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, valorizzando un’interpretazione letterale del comma 6 dell’art. 3 del DLgs. 23/2011 e ritenendo che il comma 6-bis della citata norma non osti a tale lettura (si veda “Per la Cassazione cedolare compatibile con un conduttore imprenditore” del 9 maggio 2025).

La Cassazione, tuttavia, nell’ordinanza n. 30016/2025 esprime una serie di perplessità su quest’ultima impostazione.
Nel loro esame, i giudici di legittimità spostano l’attenzione sulla condizione oggettiva di applicazione della cedolare secca, ponendo in dubbio la possibilità di considerare “ad uso abitativo” una locazione ad uso foresteria. In particolare, alla locazione ad uso abitativo “è connaturale l’utilizzazione diretta del bene da parte del conduttore” che, invece, con riferimento all’“uso foresteria” non sussiste. Infatti, anche la sublocazione o la concessione in comodato dell’immobile, da parte del conduttore, assumono, nel caso che si osserva, una configurazione peculiare, in quanto il bene locato viene destinato ad alloggio temporaneo di dipendenti, collaboratori od ospiti, ovvero ad una finalità legata a soddisfare le esigenze produttive od organizzative legate all’esercizio dell’attività professionale o d’impresa del locatore.

In questo contesto, quindi, non rileva la classificazione catastale, ma il fine a cui è destinata la locazione.
In conclusione, secondo l’ordinanza, un’interpretazione sistematica suggerisce che la tassa piatta possa applicarsi solo a locazioni che intervengano tra soggetti che non esercitino entrambi attività d’impresa.
Così evidenziato il contrasto interpretativo, la Suprema Corte chiede l’intervento delle Sezioni Unite a cui spetterà il compito di dirimere la questione.