Ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. f) del TUIR, per le persone fisiche residenti gli immobili esteri non locati sono produttivi di redditi imponibili per i proprietari residenti non imprenditori nel caso in cui lo Stato estero preveda, nella sua legislazione interna, la tassazione di tali beni in base a criteri di tipo catastale o similari.
Diversamente, se nello Stato estero l’immobile non è assoggettato a imposizione, quest’ultimo non deve essere dichiarato, a condizione che il contribuente non abbia percepito reddito.

Tale impostazione muove dal disposto dell’art. 70 comma 2 del TUIR, per il quale i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta.
In altre parole, nel caso in cui l’immobile sia tassato nello Stato estero in base all’applicazione di tariffe d’estimo o criteri analoghi, il contribuente residente dichiara l’ammontare derivante da tale applicazione. Occorre, quindi, assoggettare a tassazione la rendita catastale “estera” dell’immobile (o il valore determinato con i criteri comunque assunti dallo Stato estero per la valutazione); la rendita è assunta al netto delle spese eventualmente riconosciute in detrazione, a condizione che esse siano spese strettamente inerenti (circ. nn. 45/2010, § 4.1 e 13/2013, § 5.2).
In assenza di indicazioni espresse sul punto, si deve ritenere che tali spese possano essere dedotte ove esse non siano “forfetizzate” nella rendita, o comunque nella valutazione effettuata dall’altro Stato, al fine di evitare fenomeni di doppia deduzione.

Tra i Paesi che applicano un sistema impositivo figurativo vi è anche la Svizzera, nella quale è prevista la rilevanza del c.d. “valore locativo” che corrisponde all’importo che l’inquilino dovrebbe pagare come affitto se l’immobile fosse affittato.
Il calcolo del valore locativo varia da cantone a cantone.
Solitamente, in Svizzera è possibile dedurre fiscalmente le spese per la conservazione del valore (riparazioni e ristrutturazioni).

In sintesi, ai fini dell’imposizione italiana rileva il reddito imponibile in Svizzera e il medesimo deve essere indicato all’interno del quadro RL12 del modello REDDITI PF.
Premesso quanto sopra, è necessario tenere presente che per gli immobili esteri adibiti ad abitazione principale e per gli immobili non locati assoggettati all’IVIE, non si applica il disposto dell’art. 70 comma 2 del TUIR.
In questo caso, bisogna comunque compilare la colonna 1 del rigo RL12 menzionato sopra (l’importo ivi indicato non concorre alla formazione del reddito complessivo).

Passando all’individuazione del tasso di cambio da adottare nella determinazione del reddito “locativo” che risulta imponibile in Italia, a rigore, l’art. 9 comma 2 del TUIR dispone che i corrispettivi, i proventi, le spese e gli oneri in valuta estera siano valutati secondo il cambio del giorno in cui sono stati percepiti o sostenuti.
L’applicazione di questa norma presuppone un aggiornamento costante del tasso di cambio euro/franco svizzero.
Nel caso di specie, si deve tenere presente che non è possibile individuare un giorno “di incasso” del provento, in quanto trattasi di un reddito “figurativo”, che si riferisce a tutto il periodo d’imposta. Per questo motivo, un’impostazione logica, già suggerita in dottrina nonostante non sia aderente al dato normativo, potrebbe essere quella di applicare il tasso di cambio medio dell’anno in cui risulta imponibile il reddito in argomento.

Si ricorda, infine, che il reddito figurativo in argomento non risulta collegato con il calcolo dell’IVIE ex art. 19 comma 13 del DL 201/2011 convertito.
Con riferimento agli immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni (ossia, Norvegia, Islanda e Liechtenstein), la base imponibile IVIE si calcola adottando il valore catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale o reddituale. Detto criterio vale anche se gli immobili sono pervenuti per successione o donazione.

Tuttavia, la Svizzera non rientra tra i Paesi Ue o See, pertanto si deve utilizzare il costo risultante dall’atto o dal contratto di acquisto; in mancanza di questo, si indica il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile. In questo caso, si applica il cambio “storico” secondo quanto chiarito dalla ris. Agenzia delle Entrate 16 settembre 2016 n. 77.

Si ricorda che nonostante l’obbligo di compilazione del quadro RW non sussista per gli immobili situati all’estero per i quali non siano intervenute variazioni nel corso del periodo di imposta, resta fermo l’obbligo di versare l’IVIE.