Il 16 giugno 2026 scade il termine per versare la prima rata dell’IMU per il 2026 (si veda “Tempo fino al 16 giugno per il versamento della prima rata IMU 2026” del 25 maggio 2026).
In vista di tale scadenza, può essere utile ricapitolare le regole per la liquidazione dell’IMU (su cui si rinvia, per un approfondimento, allo Speciale Eutekne.info “IMU 2026: versamento dell’acconto e dichiarazione”).

Va anzitutto ricordato che sono soggetti passivi IMU i “possessori” degli immobili, dovendo intendersi per tali, ai sensi dell’art. 1 comma 743 della L. 160/2019, il proprietario, il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, oppure i detentori “qualificati” con riguardo a specifiche fattispecie (ossia il genitore affidatario dei figli a cui viene assegnata la casa familiare, il locatario in forza di un contratto di locazione finanziaria e il concessionario di aree demaniali).

Il concetto di “possesso”, ai fini dell’IMU, si distingue pertanto dal “possesso” civilistico ex art. 1140 c.c., in quanto non riguarda una situazione di fatto (come il “possesso” civilistico appunto), ma richiede invece la titolarità dei diritti contemplati dal citato comma 743.

Non configura invece un’ipotesi di soggettività passiva ai fini IMU la nuda proprietà. Dunque, per gli immobili su cui insiste il diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie, è soggetto passivo il titolare di tali diritti reali di godimento, mentre il nudo proprietario non deve versare il tributo locale.

Inoltre, solo in caso di locazione finanziaria (o leasing) il locatario diviene soggetto passivo IMU, per la durata del contratto; al contrario, non devono versare il tributo locale il conduttore (in forza di locazione non finanziaria) o il comodatario.

Dunque, la soggettività passiva ai fini dell’IMU va riscontrata con riguardo alla quota di immobile sulla quale compete, in capo al soggetto passivo, la proprietà, i diritti reali di godimento o le fattispecie di detenzione “qualificata” sopra elencate.
Infatti, l’acquisto del “possesso” ai fini dell’IMU si verifica nel momento in cui il contribuente diviene titolare di uno di questi diritti (a prescindere dall’acquisizione della disponibilità materiale sull’immobile).

È importante ricordare che, ai sensi dell’art. 1 comma 761 della L. 160/2019, l’IMU è dovuta per anni solari, proporzionalmente alla quota di possesso (inteso come sopra specificato), nonché ai mesi dell’anno durante i quali detto possesso si è protratto.

In particolare, per determinare l’IMU dovuta, è conteggiato per intero il mese durante il quale detto possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto.
A tale riguardo, si computa in capo all’acquirente dell’immobile:
- il giorno di trasferimento del possesso;
- l’intero mese del trasferimento, se i giorni di possesso risultano uguali a quelli del cedente.

Ad esempio, se un immobile viene ceduto il 16 aprile 2026 (con 15 giorni di possesso dell’acquirente, conteggiando anche il giorno del trasferimento), l’intero mese di aprile è a carico dell’acquirente (poiché il numero di giorni di “possesso” dell’acquirente è uguale a quello del cedente).

Tale principio vale anche se il trasferimento avviene mortis causa (per successione o legato).
Inoltre, sebbene non esplicitato, per ragioni di coerenza pare corretto ritenere che gli stessi criteri di liquidazione “per mese” valgano anche con riferimento alle variazioni rilevanti ai fini dell’IMU (come, ad esempio, quelle relative alle agevolazioni) che si verificano nel corso dell’anno (cfr. la C.M. 7 giugno 2000 n. 118).

Dunque, se Sempronio trasferisce il 10 aprile la propria residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile (e le mantiene fino alla fine del mese), le agevolazioni per l’abitazione principale ai fini dell’IMU si ritiene debbano applicarsi per l’intero mese di aprile (poiché i requisiti per l’agevolazione sussistono per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto).

Va infine evidenziato che, in caso di acquisto del possesso dell’immobile nel corso del primo semestre del 2026, secondo le indicazioni ministeriali, per la determinazione della prima rata dell’IMU va fatto riferimento ai soli mesi di possesso relativi al primo semestre (cfr. circ. Min. Economia e Finanze 18 marzo 2020 n. 1/DF e risposta n. 2 dell’8 giugno 2021). Quindi, ipotizzando che l’immobile sia stato acquistato il 1° giugno 2026, la prima rata dell’IMU da versare per il 2026 è pari all’IMU dovuta per un mese di possesso (prima rata IMU = base imponibile x aliquota x 1/12).

Va però rilevato che alcuni software di calcolo, in caso di acquisto dell’immobile nel primo semestre, determinano invece la prima rata facendo riferimento all’IMU dovuta per l’intero anno (sommando ai mesi di possesso del primo semestre i sei mesi del secondo semestre, ipotizzando che l’immobile venga posseduto per tutto il secondo semestre) e poi dividendo tale risultato per due (si veda “Dubbi sull’acconto IMU per l’immobile acquistato nel primo semestre” del 2 giugno 2025).