Tra le obbligazioni gravanti sul venditore a fronte della stipula di un contratto di compravendita figura la garanzia per i vizi della cosa ex art. 1490 c.c. In sostanza, se il bene acquistato presenta vizi (non conosciuti o riconoscibili) tali da rendere il bene inidoneo all’uso a cui è destinato o, quanto meno, da diminuirne in modo apprezzabile il valore, il compratore, ai sensi dell’art. 1492 c.c., può chiedere, a sua scelta:
- la risoluzione del contratto, restituendo il bene e facendo restituire il prezzo pagato o liberandosi dall’obbligo di pagarlo;
- la riduzione del prezzo.
È fatto salvo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non provi di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.).

Sul piano procedurale, l’attivazione della garanzia sopra descritta presuppone che il compratore, a pena di decadenza, abbia provveduto a denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, mentre l’azione (di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo) successiva alla denuncia soggiace al termine di prescrizione di un anno, che decorre dal momento della consegna del bene (art. 1495 commi 1 e 3 c.c.).
Il comma 2 dell’art. 1495 c.c. dispone, tuttavia, che la denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.

La Cassazione, con la sentenza n. 25138, depositata l’8 settembre 2026, si è pronunciata sul tema degli effetti prodotti dal riconoscimento dei vizi da parte del venditore (nel caso di specie, di un bene immobile), richiamandosi ai principi di diritto già elaborati dalla stessa Corte a Sezioni Unite.

Nello specifico, i giudici di legittimità hanno cassato l’impugnata decisione della Corte d’Appello in relazione all’erronea affermazione secondo cui l’atto di riconoscimento dei vizi dell’immobile compravenduto con impegno alla successiva eliminazione degli stessi ha carattere “novativo” dell’originaria obbligazione di garanzia ex art. 1490 c.c. Il giudice di secondo grado aveva, cioè, ritenuto che l’atto contenente il riconoscimento dei vizi dell’immobile e l’impegno del venditore a riparare la cosa viziata comportasse l’insorgenza di una nuova obbligazione di fare, con effetto modificativo ed estintivo della garanzia. Una simile affermazione – osserva la Suprema Corte – si pone in contrasto con l’orientamento, oramai consolidato, in base al quale “l’impegno del venditore all’eliminazione dei vizi, accettato dal compratore, fa sorgere il corrispondente diritto, che è soggetto alla prescrizione decennale, mentre i diritti alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto restano soggetti alla prescrizione annuale” (tra tutte, Cass. SS.UU. 13 novembre 2012 n. 19702).

Detto in altri termini, qualora il venditore si impegni a eliminare i vizi della cosa e l’impegno sia accettato dal compratore, sorge un’autonoma obbligazione di fare, che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, apprestata dagli artt. 1490 ss. c.c., a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina.

La sentenza n. 25138/2026 si è, inoltre, espressa in merito all’individuazione del dies a quo del termine di decadenza di cui all’art. 1669 c.c., che, per quanto qui di interesse, pone a carico dell’appaltatore una responsabilità, verso il committente e i suoi aventi causa, per i gravi difetti presentati dall’immobile nel corso di dieci anni dalla sua costruzione, perché di tali vizi sia fatta denuncia entro un anno dalla scoperta.

Sul punto, la Cassazione ha dato continuità all’indirizzo secondo cui il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto, ex art. 1669 c.c., a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, sicché esso può essere posticipato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (Cass. 25 luglio 2025 n. 20678). Tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta fino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause (Cass. 17 ottobre 2017 n. 24486).

In breve, il termine di decadenza di cui all’art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui (il committente o) l’avente causa dell’immobile acquisisce la piena conoscenza non soltanto dell’esistenza del vizio grave, bensì (e soprattutto) del collegamento causale tra questo e l’imperfetta esecuzione dell’opera che può dar luogo alla responsabilità dell’appaltatore.