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Domenica, 24 gennaio 2021

FISCO

La proroga per la prima casa non opera per l’immobile in costruzione

L’immobile deve essere ultimato entro il termine di 3 anni per consentire all’Agenzia di verificarne la natura

/ Anita MAURO

Mercoledì, 13 gennaio 2021

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La proroga dei termini in materia di agevolazione prima casa, prevista dall’art. 24 del DL 23/2020 non sposta il termine di 3 anni per l’ultimazione dell’edificio, in caso di acquisto di immobile in costruzione. Lo afferma l’Agenzia delle Entrate, nella riposta n. 39, pubblicata ieri.

L’interpello riguardava un caso di acquisto di immobile in corso di costruzione per effetto di una donazione. Pertanto, in primo luogo, l’Agenzia ricorda che le agevolazioni per l’acquisto della prima casa trovano applicazione, limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale, in caso di acquisto di immobili per successione o donazione, a norma dell’art. 69 comma 3 e 4 della L. 342/2000.

In secondo luogo, l’Agenzia rammenta che le agevolazioni per l’acquisto della prima casa riguardano anche immobili che, al momento dell’acquisto siano ancora in corso di costruzione.
In particolare, nella circ. 12 agosto 2005 n. 38, § 3.3, l’Amministrazione ha chiarito che le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” spettano anche per il trasferimento di immobili in corso di costruzione, purché, dopo l’ultimazione il fabbricato rispetti le condizioni richieste dalla norma, ovvero si tratti di un immobile abitativo, non riconducibile alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Tuttavia, nel medesimo documento di prassi (circ. n. 38/2005, § 5.1), l’Amministrazione aveva aggiunto che, nel caso di acquisto agevolato di immobili in corso di costruzione, al fine di evitare una proroga sine die dei termini per l’accertamento della sussistenza delle condizioni agevolative, il contribuente deve ultimare la costruzione entro 3 anni dall’acquisto. 

In breve, in assenza di un termine normativamente previsto per l’ultimazione della “prima casa”, l’Amministrazione ha fatto coincidere tale termine con quello di decadenza per l’accertamento dell’imposta di registro di cui all’art. 76 del TUR. Oltre il termine di tre anni, infatti, l’Agenzia delle Entrate non sarebbe più in grado di verificare l’avvenuta decadenza.

Alla luce di tale quadro interpretativo, quindi, con riferimento al caso di specie, atteso che l’immobile era stato donato, in corso di costruzione, il 16 ottobre 2017, l’Agenzia conclude che, per poter conservare l’agevolazione (consistita nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa), i lavori avrebbero dovuto essere ultimati entro il 16 ottobre 2020.

La proroga era stata introdotta per l’emergenza coronavirus

Secondo l’Amministrazione, quindi, nel caso di specie il termine di 3 anni per l’ultimazione della prima casa deve ritenersi spirato, in quanto esso non è riconducibile a quelli prorogati dall’art. 24 del DL 23/2020.
Si ricorda, in proposito, che la norma poco sopra citata ha sospeso, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, i termini previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, in tema di agevolazione prima casa.

Tra i termini sospesi, tuttavia, secondo l’Agenzia non vi sarebbe anche il termine triennale per l’ultimazione dell’immobile in corso di costruzione, atteso che la sospensione riguarda solo (cfr. la circ. 13 aprile 2020, n. 9 § 8.1):
- il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato;
- il termine di un anno per l’alienazione della ex prima casa, decorrente dalla data del nuovo acquisto agevolato (cfr. la risposta a interpello Agenzia delle Entrate 4 settembre 2020 n. 310);
- il termine di un anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, decorrente dal momento dell’alienazione infraquinquennale dell’abitazione agevolata.

L’interpretazione fornita dall’Agenzia appare restrittiva, in particolare se confrontata con altri recenti chiarimenti che, tenendo conto della ratio delle norme emergenziali, hanno (ad esempio con riferimento ai termini previsti dalla normativa in tema di detrazione degli interessi passivi sui mutui prima casa, cfr. da ultimo la risposta n. 6/2021) trovato il modo di “salvare” i benefici.

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