Per completare il quadro delle sanzioni applicabili in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione di immobili urbani (si veda “Registrazione della locazione al test del ravvedimento” del 17 ottobre 2025), a seguito dei chiarimenti forniti nella ris. Agenzia delle Entrate n. 56/2025, non resta che esaminare alcuni casi pratici.
In questa operazione, viene in aiuto anche il modello RLI web, che, aggiornato il 14 ottobre 2025 proprio in relazione al calcolo delle sanzioni, permette la registrazione tardiva del contratto applicando correttamente il ravvedimento operoso sulla sola prima annualità.

Ricapitolando, la ris. Agenzia delle Entrate n. 56/2025 ha chiarito che:
- in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la sanzione prevista dall’art. 69 del DPR 131/86 deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata, in caso di pagamento annuale dell’imposta, sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità;
- per le annualità successive alla prima, trova applicazione la sanzione per tardivo versamento di cui all’art. 13 del DLgs. 471/97;
- in caso di contratti di locazione con opzione per la cedolare secca, trovano applicazione (dal 13 giugno 2025) le sanzioni fisse (150 o 250 euro a seconda del ritardo) previste dal nuovo testo dell’art. 69 del DPR 131/86 come modificato da ultimo dal DLgs. 81/2025;
- resta possibile per il contribuente accedere al ravvedimento operoso, in presenza dei presupposti.

Ciò comporta che, ad esempio, se si procede a registrare oggi (30 ottobre 2025), con ravvedimento operoso (e senza opzione per il versamento per l’intera durata), un contratto di locazione (senza cedolare) che prevede un canone di 5.000 euro annuali, stipulato il 2 settembre 2025 (da registrare entro il 2 ottobre 2025), senza entrare nel merito dell’imposta di bollo, risulta dovuta una sanzione ridotta di 15 euro. Infatti, in tal caso l’imposta dovuta sulla prima annualità è pari a 100 euro (2% di 5.000) e la sanzione ordinaria è di 45 euro (45% di 100 euro) dato che la registrazione avviene entro 30 giorni dalla scadenza. Applicando la riduzione a 1/10 prevista per il ravvedimento nei 90 giorni, risulterebbe dovuta un’imposta di 4,5 euro ma, essendo inferiore al minimo di 15 euro (1/10 di 150 euro), occorre versare la sanzione ridotta di 15 euro calcolata sull’importo minimo.

Ancora, se si procede a registrare oggi (30 ottobre 2025), con ravvedimento operoso (e senza opzione per il versamento per l’intera durata), un contratto di locazione (senza cedolare) che prevede un canone di 12.000 euro annuali, stipulato il 29 maggio 2025 (da registrare entro il 28 giugno 2025), risulta dovuta una sanzione ridotta di 36 euro. Infatti, in tal caso l’imposta dovuta sulla prima annualità è pari a 240 euro (2% di 12.000) e la sanzione ordinaria è pari a 288 euro (120% di 240 euro) dato che la registrazione avviene con più di 30 giorni di ritardo. Il ravvedimento, operato oltre i 90 giorni, consentirebbe di applicare la riduzione a 1/8 della sanzione, con conseguente versamento dell’importo di 36 euro (superiore al limite di 31,25 euro pari a 1/8 dell’importo minimo di 250 euro).

A risultati (in parte) diversi si giunge se al momento della registrazione viene effettuata l’opzione per la cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011), in presenza delle condizioni per applicarla.
Ad esempio, se oggi, 30 ottobre 2025, si registra con ravvedimento operoso un contratto di locazione con cedolare secca, stipulato il 2 settembre 2025 (da registrare entro il 2 ottobre 2025), risulta dovuta una sanzione ridotta di 15 euro. Infatti, in tal caso, la sanzione ordinaria sarebbe quella, fissa, di 150 euro (applicabile per ritardi non superiori a 30 giorni), che, ridotta a 1/10 con il ravvedimento ex lett. b) dell’art. 13 del DLgs. 472/97, ammonta a 15 euro.

Ancora, se il 30 ottobre 2025 si registra, con ravvedimento operoso (e senza opzione per il versamento per l’intera durata), un contratto di locazione con cedolare secca, stipulato il 20 maggio 2025 (da registrare entro il 19 giugno 2025), risulta dovuta una sanzione pari a 31,25 euro. Infatti, in tal caso, la sanzione ordinaria sarebbe quella, fissa, di 250 euro (applicabile per ritardi superiori a 30 giorni dalla scadenza) che, ridotta a 1/8 (in quanto il ravvedimento avviene oltre 90 giorni), ammonta a 31,25.