Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4 comma 1 e ss. del DL 24 aprile 2017 n. 50 era nato anche con lo scopo di ricondurre nell’ambito dei redditi fondiari le locazioni, di breve durata, ove fossero prestati solamente i servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Il comma 3-bis della citata norma prevedeva, in origine, l’emanazione di un regolamento per stabilire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve “si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa (….), avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.

Tale disposizione è stata però abrogata ad opera della L. 178/2020, senza che il regolamento fosse emanato, e sostituita, con l’art. 1 comma 595 della medesima legge, dalla previsione, a partire dall’anno 2021, della presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale nel caso di destinazione alla locazione breve di oltre 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.
Tale limite, a partire dal 2026, è stato ridotto a due appartamenti ad opera dell’art. 1 comma 17 della L. 30 dicembre 2025 n. 199.

In assenza di interventi di prassi i locatori e i loro professionisti si sono, da sempre, trovati in difficoltà a interpretare e applicare tale disposizione, a maggior ragione con la riduzione del limite per l’anno in corso senza alcuna norma transitoria.

Si consideri il caso del locatore che, in vigenza nel 2025 del più ampio limite, abbia locato, a cavallo di Capodanno, tre o quattro appartamenti, oppure li abbia anche solo “destinati” alla locazione breve nel 2025 inserendoli in tale anno sui portali, oppure ricevendo anticipatamente il pagamento del prezzo per locazioni che hanno avuto decorrenza nel 2026.

La AIDC Lab, con il focus n. 1/2026 (si veda “Locazioni brevi a cavallo d’anno critiche per la nuova soglia di imprenditorialità” del 3 febbraio 2026) ha dato la sua chiave di lettura identificando il momento in cui scatta la presunzione di imprenditorialità con quello in cui si supera la soglia dei due appartamenti, a prescindere dal fatto che la locazione prosegua, anche se per pochi giorni, nell’anno successivo.

Pertanto, se nell’anno 2026 proseguono tre locazioni brevi iniziate nel 2025, queste non farebbero scattare la presunzione di imprenditorialità in quanto iniziate in un esercizio ove il limite numerico era più alto. Secondo il citato documento, tuttavia, se nel successivo corso del 2026 il contribuente continuasse a stipulare (nuovi) contratti di locazione breve per tutti e tre gli appartamenti, ricadrebbe nell’attività imprenditoriale.

Tale ragionamento, in assenza di una norma transitoria che indichi una diversa decorrenza, deve però essere esaminato alla luce delle regole proprie della imputazione dei redditi fondiari per competenza nei singoli periodi di imposta.

Poiché il citato comma 595 fa riferimento alla “destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo di imposta” senza precisare se la stessa sia iniziata o meno nell’esercizio antecedente, si ritiene che un comportamento più prudente sarebbe quello di far rientrare fin da subito tali locazioni nel reddito d’impresa.
Potrebbe invece accadere che gli appartamenti siano prenotati, anche magari con il pagamento integrale dell’affitto, nell’anno 2025 ma la decorrenza dei contratti sia nel 2026.

Anche se la norma fa riferimento alla “destinazione alla locazione”, evento che si esplica con la firma del contratto, in questa ipotesi risulterebbe ancora più difficile sostenere che gli effetti fiscali “retroagiscono”, anche solo ai fini della verifica del superamento del limite numerico, all’anno antecedente, proprio perché i redditi fondiari sono tassati per competenza e non per cassa.

Nel caso però in cui il contribuente decida, in sede di apertura della partita IVA, per l’opzione per il regime forfetario, si aprirebbe un ulteriore problema di coordinamento in quanto, se è pacifico che i redditi non vanno tassati nel 2025 in quanto la competenza delle locazioni è il 2026, tali redditi non dovrebbero essere tassati neppure nell’anno in corso in quanto, nel regime forfetario, il computo dei ricavi e dei compensi avviene secondo il principio di cassa e, in questo caso, l’incasso è avvenuto nell’esercizi antecedente.

A questo punto, in assenza dei necessari chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, i contribuenti non potranno che fare affidamento sull’art. 10 comma 3 dello Statuto del contribuente (L. 212/2000) nella parte in cui stabilisce che non possono essere applicate sanzioni quando la violazione dipende da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione della norma.

Nel frattempo, per cercare di ovviare alle tante questioni emerse con la nuova soglia, è stato depositato un emendamento al Ddl. di conversione del DL 200/2025 (c.d. Milleproroghe), all’esame delle Commissioni alla Camera, che prevede il differimento di sei mesi (quindi al 1° luglio 2026), dell’applicabilità del nuovo limite di due unità, nonché una moratoria semestrale per chi superi per la prima volta la presunzione.