Ai fini dell’IMU si configura come “abitazione principale” l’immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore (proprietario, titolare di diritto reale di godimento o detentore “qualificato” nelle fattispecie contemplate dall’art. 1 comma 743 della L. 160/2019) al contempo vi ha fissato la propria residenza anagrafica e dimora abituale.

Se l’abitazione principale è accatastata in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9, non è dovuta l’IMU per tale immobile e le relative pertinenze (da individuare entro i limiti dell’art. 1 comma 741 lett. b) della L. 160/2019).
Invece, per l’abitazione principale censita nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 e le relative pertinenze l’IMU è dovuta, ma si applica l’aliquota ridotta e la detrazione pari a 200 euro di cui ai commi 748 e 749 dell’art. 1 della L. 160/2019.

I requisiti per la qualifica di abitazione principale possono verificarsi anche per una porzione di anno: benché non esplicitato dal dato normativo, si ritiene in tal caso corretto applicare il medesimo criterio di riscontro “per mesi” prescritto dall’art. 1 comma 761 della L. 160/2019 (così la C.M. 7 giugno 2000 n. 118/E, con riguardo all’ICI).

Ad esempio, se Tizio, a partire dal 10 giugno, traferisce la propria residenza anagrafica nell’immobile utilizzato come dimora abituale, allora le agevolazioni per l’abitazione principale ai fini IMU vanno applicate a decorrere dall’intero mese di giugno (poiché i requisiti per l’agevolazione sussistono per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto).

Peraltro, la qualifica di abitazione principale ai fini IMU può riscontrarsi anche se l’immobile viene locato per una sua porzione, ad esempio, una stanza (c.d. locazione parziale), purché il soggetto passivo mantenga la propria residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile (così, tra le altre, Cass. 2 aprile 2026 n. 8236 nonché la risposta del MEF n. 12 del 20 gennaio 2014).

Inoltre, poiché la citata lett. b) del comma 741 non richiede l’utilizzo a fini abitativi dell’intero immobile, si ritiene che la qualifica di “abitazione principale” possa competere pure, ad esempio, per l’immobile ad uso promiscuo impiegato dal possessore sia per l’esercizio della propria professione sia per uso abitativo, purché l’immobile resti censito in una categoria catastale abitativa (cfr. la risposta a interpello del Comune di Roma n. 8/2017); invece, se l’immobile è accatastato in A/10 (“uffici e studi privati”) la giurisprudenza di legittimità nega la qualifica di abitazione principale ai fini dell’IMU, a prescindere dall’effettivo utilizzo (in tal senso Cass. 9 aprile 2024 n. 9496).

Le precisazioni illustrate rilevano anche per l’applicazione dell’art. 8 comma 1 del DLgs. 23/2011, ai sensi del quale l’IMU sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati.

L’effetto di sostituzione dell’IMU rispetto all’IRPEF non si applica se l’immobile è esente dall’IMU. Detto effetto sostitutivo può dunque riguardare le sole abitazioni principali accatastate in A/1, A/8 o A/9 (in quanto assoggettate all’IMU), mentre non trova applicazione per le abitazioni principali censite in categorie catastali diverse (escluse dall’IMU), per le quali compete però la deduzione dall’IRPEF ex art. 10 comma 3-bis del TUIR.

In ogni caso, non si applica l’effetto sostitutivo IMU/IRPEF se l’immobile è locato. Dunque, se l’abitazione principale in A/1, A/8 o A/9 viene interamente locata per una parte del periodo di imposta, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali dovute in relazione al reddito fondiario con riferimento alla sola parte del periodo d’imposta in cui l’immobile non è locato, mentre per i mesi in cui il fabbricato è locato sono dovute sia l’IRPEF e le relative addizionali (o la cedolare secca) sia l’IMU (senza le agevolazioni per l’abitazione principale; cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 5/2013, § 2.3).

Se invece viene locata solo una porzione dell’abitazione principale in A/1, A/8 o A/9, allora, secondo la circ. Min. Economia e Finanze 18 maggio 2012 n. 3/DF, § 13, occorre confrontare la rendita catastale rivalutata del 5% con il canone annuo di locazione (assunto per intero se si applica la cedolare secca, o, in caso contrario, al netto della deduzione forfetaria di cui all’art. 37 comma 4-bis del TUIR). Qualora il primo termine di confronto (rendita rivalutata del 5%) risulti superiore al secondo (canone annuo di locazione, eventualmente al netto della deduzione forfetaria), si applica soltanto l’IMU; diversamente, si applicano sia l’IMU che l’IRPEF e le relative addizionali (o la cedolare secca).

Infine, secondo le indicazioni della circ. Agenzia delle Entrate n. 5/2013, § 2.1, l’effetto sostitutivo IMU/IRPEF può operare anche se l’abitazione principale in A/1, A/8 o A/9 viene impiegata ad uso promiscuo per l’attività professionale.