Comunicare la cessione della locazione necessario per il vincolo di responsabilità sussidiaria
Nell’ordinanza n. 23764, depositata ieri, la Cassazione ha fornito chiarimenti in merito alla corretta interpretazione dell’art. 36 della L. 392/1978, in tema di sublocazione e cessione del contratto di locazione di immobili a uso diverso da quello abitativo. Il comma 1 della norma in discorso dispone testualmente che: “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
Per la Suprema Corte, dal precetto normativo sopra trascritto, si evince il principio di diritto secondo cui “in tema di locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello di abitazione, nel caso di cessione del contratto di locazione contestuale alla cessione o all’affitto dell’azienda, la comunicazione della cessione al locatore non è un profilo accessorio, ma costituisce il presupposto necessario affinché il trasferimento del rapporto divenga opponibile al locatore e si determini il regime di responsabilità tra cedente e cessionario. Qualora tale comunicazione sia avvenuta, tra il cedente e il cessionario (divenuto nuovo conduttore) si stabilisce un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal beneficium ordinis; ne consegue che il locatore può rivolgersi al cedente per l’adempimento delle obbligazioni contrattuali solo dopo che si sia consumato l’inadempimento del nuovo conduttore e solo dopo aver formulato nei confronti di quest’ultimo una preventiva richiesta di adempimento, anche mediante semplice messa in mora”.
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