La Corte Costituzionale si pronuncia, con la sentenza 9 ottobre 2026 n. 164, sugli artt. 4 e 5 della legge della Regione Emilia Romagna n. 10/2025, che disciplina gli immobili destinati a locazione breve.
In particolare, l’art. 4, dopo aver individuato, nell’ambito della categoria funzionale turistico-ricettiva, la specifica destinazione d’uso urbanistica denominata locazione breve, ha stabilito che “il mutamento d’uso, con o senza opere, di un’unità immobiliare da diversa categoria funzionale verso la destinazione locazione breve è rilevante sotto il profilo urbanistico ed edilizio ed è soggetto alla presentazione dei titoli edilizi previsti dal successivo articolo 7”.
In base a quanto disposto dall’art. 5, invece, i “Comuni possono individuare, nei propri strumenti di pianificazione urbanistica, ambiti determinati del territorio comunale nei quali l’insediamento della destinazione d’uso locazione breve è ammesso o subordinato all’osservanza di specifiche condizioni”.

La Corte ha dichiarato incostituzionali tali disposizioni per violazione degli artt. 3 e 41 della Costituzione.
In particolare, le norme non hanno resistito al c.d. test di proporzionalità: la limitazione dell’overtourism è uno scopo meritevole di protezione, ma la previsione recata dal citato art. 4 risulta sproporzionata rispetto a quel fine, in quanto opera per l’intero territorio regionale.

Inoltre, l’art. 4 crea una disparità di trattamento non giustificata fra i gestori di locazioni turistiche e i gestori di strutture ricettive extra-alberghiere, posto che solo i gestori di locazioni turistiche hanno l’obbligo di passare dalla destinazione residenziale alla categoria turistico-ricettiva, anche ove le locazioni turistiche fossero solo sporadiche, mentre le strutture extra-alberghiere devono essere gestite in forma imprenditoriale.
Il vizio accertato sull’art. 4, poi, si riverbera sull’art. 5, in quanto esso regola l’insediamento “dell’uso locazione breve”, cioè della nuova destinazione d’uso introdotta dall’art. 4.
Pertanto, viene dichiarata l’incostituzionalità di entrambe le norme.