In àmbito condominiale, la mala gestio del precedente amministratore si configura, indipendentemente dalle ipotesi specifiche previste dall’art. 1129 c.c., ogni qualvolta l’attività svolta si discosti dall’interesse collettivo dei condomini.

Tali condotte integrano una violazione del dovere di diligenza e possono dar luogo a un obbligo di risarcimento per i danni derivanti dalla condotta negligente. Ciò si verifica, ad esempio, quando il professionista omette di mettere a disposizione dei condomini la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, oppure non fornisce un rendiconto chiaro e trasparente della propria gestione. Una responsabilità – sia civile che penale – può sorgere in capo all’amministratore in presenza di una mala gestio contabile tale da provocare un dissesto nella contabilità condominiale.

Inoltre, in argomento si osserva che l’azione per il rendimento del conto nei confronti dell’ex amministratore non discende dal conferimento del mandato, ma sorge dall’esecuzione del mandato stesso da parte del mandatario, il quale, se convenuto in seguito ad azione di rendiconto, deve fornire la prova non solo dell’entità degli esborsi ma anche delle modalità di esecuzione dell’incarico utili per la valutazione del suo operato in relazione ai fini perseguiti, ai risultati raggiunti e ai criteri di buona amministrazione e di condotta prescritti dall’art. 1710 c.c. e dall’art. 1130-bis c.c., che ne prevede le modalità di resa.

Inoltre, nel caso in cui venga presentata una “richiesta di accertamento di responsabilità contrattuale per alcuni individuati atti gestori irregolari dell’ex amministratore nell’esercizio dell’ufficio di diritto privato assimilabile a un rapporto gestorio con rappresentanza assunto su incarico collettivo, a questo sono applicabili le disposizioni sul mandato e, in particolare, quelle che impongono al mandatario di eseguire l’incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia”.

Ai princìpi innanzi esposti si è uniformato il Tribunale di Monza con la sentenza del 7 ottobre 2026 n. 1846.
Il condominio aveva citato in giudizio il precedente amministratore in quanto, dopo il passaggio delle consegne con il nuovo professionista, erano emerse una serie di incongruenze contabili: una mancanza di cassa e un debito presso la ditta appaltatrice. In verità, dopo il subentro, il nuovo amministratore aveva ricevuto da un’impresa edile una richiesta di pagamento relativa a due fatture emesse per lavori eseguiti nell’edificio. Il debito era stato riportato nella contabilità delle precedenti gestioni, ma non figurava più nell’ultimo esercizio amministrato dalla società convenuta. Per le ragioni esposte, il condominio agiva nei confronti del precedente amministratore chiedendo il risarcimento dei danni derivanti dalla gestione irregolare dei pagamenti e delle scritture contabili.

In argomento, osserva il Tribunale che il condominio che lamenti un “malaccorto o, addirittura, infedele impiego del proprio denaro da parte dell’ex amministratore che l’abbia gestito”, deve fornire la prova (attraverso la contabilità – se regolarmente tenuta – oppure attraverso i documenti attestanti entrate e uscite) che gli avanzi di cassa, inizialmente riportati nel bilancio successivo come partite in entrata, ad un certo punto, sono risultati “«dispersi», senza una corrispondente, effettiva, partita in uscita” oppure che sono stati “sin dall’inizio fraudolentemente occultati”.

Il cessato amministratore, invece, in qualità di debitore contrattuale, verso il condominio, della prestazione (anche professionale) di mandatario, è tenuto a fornire la prova della corretta amministrazione, ovvero: “dell’effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall’urgenza (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso – con la relativa provenienza – e di ogni singolo esborso – in corrispondenza di adeguata documentazione giustificativa)“.

Premesso ciò, a seguito dell’istruttoria di causa, era emersa la prova di una comunicazione, intercorsa tra l’impresa edile e il precedente amministratore, dalla quale, secondo la prudente formulazione del giudice, sembravano emergere un riconoscimento del debito da parte dello stesso amministratore e un suo impegno a pagare direttamente l’impresa; dalle prove, inoltre, era emersa un’analoga vicenda di ammanco di cassa direttamente riconducibile all’ex amministratore e infine sanata.

In conclusione, a parere del giudice, l’amministratore convenuto era tenuto ad eseguire diligentemente l’incarico e rendere conto della gestione, secondo gli artt. 1710 e 1713 c.c.; la rappresentazione delle poste patrimoniali doveva, inoltre consentire la verifica richiesta dall’art. 1130-bis c.c. Ma questi obblighi non erano stati adempiuti.
Dunque, in accoglimento della domanda, il giudice ha ritenuto assolto l’onere probatorio del condominio e ha individuato il danno da questo patito nell’importo delle fatture che l’ente di gestione era ancora tenuto a pagare al fornitore.