La scelta del conduttore di recedere anticipatamente per gravi motivi dal contratto di locazione a uso non abitativo (ex art. 27 comma 8 della L. 392/78) è legittima se determinata da fatti estranei alla sua volontà (nel caso di specie, la situazione di crisi dell’impresa conduttrice).

Con la sentenza del 28 febbraio 2019 n. 5803, la Corte di Cassazione ha accertato la legittimità del recesso dal contratto di locazione, esercitato da una società ai sensi dell’art. 27 comma 8 a seguito del verificarsi di uno stato di crisi aziendale e della decisione di trasferire il centro direzionale in un luogo che avesse costi più contenuti.
La Cassazione ha motivato tale decisione affermando che, se è vero che i gravi motivi rilevanti per il recesso anticipato devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ciò non esclude che essi possano essere integrati anche da una scelta volontaria del conduttore, purché consequenziale a tali ragioni obiettive.

Nel caso di specie, il dato oggettivo che giustificava la scelta di un adeguamento dell’azienda consisteva nell’obiettivo stato di difficoltà in cui versava la società, dimostrato da elementi quali la contrazione del fatturato, la riduzione delle commesse, esuberi di personale e perdite consistenti.

Per la Corte, inoltre, la valutazione dello stato di crisi deve essere effettuata in relazione alla società conduttrice che chiede il recesso anticipato, senza tenere conto della situazione economico-finanziaria del gruppo di cui la conduttrice fa parte.
Alla luce di ciò, la Cassazione ha negato rilevanza all’appartenenza della società conduttrice a un complesso ampio e solido, valorizzando l’autonomia patrimoniale e finanziaria della conduttrice.