L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro. Nel condominio, quando l’assemblea decide di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, l’impresa scelta per l’esecuzione dei lavori da una parte e l’amministratore quale legale rappresentante del condominio dall’altra sottoscrivono il contratto per la regolamentazione delle opere da eseguire.

Non spetta, di regola, all’amministratore, un compenso straordinario per lavori specifici, salvo che vi sia una delibera assembleare che, direttamente o mediante richiamo al contratto, lo abbia stabilito. Tuttavia, qualora l’assemblea condominiale dia incarico all’amministratore di stipulare in nome e per conto del condominio un contratto d’appalto per la manutenzione straordinaria dell’edificio, prevedendo anche un compenso aggiuntivo, questo è determinato in percentuale sull’importo dei lavori.

In questa ipotesi, i poteri di rappresentanza dello stesso amministratore e le sue conseguenti responsabilità, ex artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. riguardano l’assunzione della difesa dei comuni interessi dei condomini e, quindi, l’esercizio di tutte le facoltà e l’adempimento di tutti gli obblighi finalizzati a che la tutela degli interessi condominiali nei rapporti con l’appaltatore risulti effettiva e completa. L’amministratore deve impedire che i beni condominiali provochino danni ai condomini o a terzi e quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio, salvo che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. E infatti, laddove l’appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile nel quale deve essere eseguita l’opera appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità.

Ai princìpi innanzi esposti si è uniformata la Corte di Cassazione con la sentenza 17 giugno 2025 n. 16290.

Nella vicenda in esame, il condominio aveva agito nei confronti del precedente amministratore per chiederne la condanna al risarcimento dei danni cagionati dall’imperizia con cui aveva svolto le sue attribuzioni in relazione all’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio. In particolare, l’amministratore aveva fatto eseguire opere non autorizzate e, quindi, pagamenti in difformità rispetto ai certificati a firma del direttore dei lavori; infine, non aveva reso edotti i condomini di azioni giudiziarie intraprese dalla ditta appaltatrice.

Contrariamente alla posizione del primo giudice, la Corte d’appello riteneva assente ogni forma di responsabilità gestionale e/o amministrativa, attività che nel caso di specie esulavano completamente dalle funzioni e competenze proprie di un amministratore condominiale. Le incongruenze attinenti ad alcuni lavori descritti nel computo metrico estimativo, a parere della Corte territoriale, “potevano essere rilevabili solo da un tecnico esperto e comunque non incidenti su quanto fatturato dall’impresa appaltatrice”. In verità, secondo il provvedimento impugnato, i pagamenti erano stati effettuati con l’autorizzazione del direttore dei lavori e, la variazione dei costi, era giustificata dalla contabilità di cantiere. Infine, doveva escludersi l’obbligo per l’amministratore di tenere un “libro giornale” dei lavori.

Secondo la Corte di Cassazione, i giudici di merito hanno errato nel valutare la diligenza dell’amministratore, quale rappresentante del committente riguardo all’appalto dei lavori di manutenzione straordinaria, sulla base delle sole attribuzioni ordinarie conferitegli dalla legge e, in particolare, dall’art. 1130 c.c., che invece concernono in generale l’amministrazione ordinaria. L’amministratore incaricato dell’attività straordinaria (con previsione di una speciale remunerazione) inerente al conferimento di un appalto per la manutenzione del fabbricato non deve svolgere il suo compito fidandosi dell’impresa appaltatrice e del direttore dei lavori fino al punto da ritenersi esonerato dall’obbligo di esercitare una qualsiasi sorveglianza.

Spetta, al contrario, all’amministratore, in aggiunta all’eventuale direttore dei lavori, il compito di controllare lo svolgimento dei lavori, di verificarne lo stato, di accertare che l’esecuzione dell’opera proceda nei termini e secondo le condizioni stabiliti dal contratto e a regola d’arte. Quindi di effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza della partita compiuta alle previsioni quantitative o qualitative delle clausole contrattuali, di rendere note tempestivamente ai condomini le eventuali difficoltà sopravvenute nell’esecuzione dell’appalto obiettivamente idonee ad incidere sul rapporto gestorio.

In conclusione, la speciale remunerazione stabilita dall’assemblea per l’amministratore, in relazione ai lavori relativi alle parti comuni dell’edificio condominiale, trova causa nello svolgimento di attività “eccedenti rispetto alle ordinarie attribuzioni ad esso conferite dalla legge”.