Ai fini del credito d’imposta ZES unica Mezzogiorno, il valore della componente immobiliare agevolata, in relazione a ogni singolo progetto di investimento, non può essere superiore alla metà del valore complessivo dell’investimento agevolato. Ciò implica che l’acquisto del solo immobile non consente l’accesso all’agevolazione.
Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 183 di ieri, che ha fornito gli attesi chiarimenti in merito al criterio di calcolo dell’agevolazione con riguardo al limite del 50% previsto per gli immobili.

In base all’art. 16 comma 2 del DL 124/2023, sono agevolabili gli investimenti, facenti parte di un progetto di investimento iniziale (come definito all’art. 2, punti 49, 50 e 51, del regolamento (Ue) n. 651/2014), “relativi all’acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nel territorio, nonché all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti”, effettuati tra il 1° gennaio 2024 e il 15 novembre 2024 e anche quelli effettuati tra il 1° gennaio 2025 e il 15 novembre 2025 come, da ultimo, previsto dall’art. 1 comma 485 lett. c) della L. n. 207/2024.

In relazione agli investimenti aventi a oggetto l’acquisto di terreni e l’acquisizione, realizzazione ovvero l’ampliamento di immobili strumentali, l’art. 16 comma 2 del DL n. 124/2023 e l’art. 3 comma 5 del decreto attuativo 17 maggio 2024 stabiliscono che “il valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione non può superare il cinquanta per cento del valore complessivo dell’investimento agevolato”.
Tale disposizione è stata fonte di numerosi dubbi applicativi, non essendo chiaro, ad esempio, se fossero agevolabili gli immobili con costo superiore al 50% del valore complessivo dell’investimento.

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 183 di ieri, ha affermato che, attesa la ratio di limitare la componente agevolata riferita all’acquisto di beni immobili strumentali (“componente immobiliare”) rispetto a quella relativa all’acquisizione degli altri asset strumentali agevolati (“componente non immobiliare”), con le previsioni citate viene stabilito che, in relazione a ogni singolo progetto di investimento avente le caratteristiche richieste dal citato articolo 16 e rilevante ai fini del credito di imposta ZES Unica, il valore della sua componente immobiliare agevolata non può essere superiore alla metà (ossia, al 50%) del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Ciò implica, in concreto, che il valore agevolato della componente immobiliare non può essere superiore a quello della componente non immobiliare e che, dunque, laddove l’investimento immobiliare costituisca l’unica spesa riconducibile al progetto di investimento iniziale, lo stesso non è agevolabile per l’assenza di ulteriori investimenti elegibili al credito di imposta ZES Unica in altri asset strumentali (“componente non immobiliare”).

L’Agenzia precisa inoltre che, ai fini del limite in esame, concorrono al valore della componente immobiliare, oltre che il costo sostenuto per il mero acquisto di un’unità immobiliare strumentale (sia essa un terreno o un immobile) e i relativi costi accessori (ad esempio, i costi notarili per la redazione dell’atto di acquisto), anche le altre spese attinenti all’unità acquistata (quali, ad esempio, i costi capitalizzati, in applicazione di corretti principi contabili, relativi all’ammodernamento e/o ampliamento del cespite per il quale sono sostenuti).

Ciò premesso, nel caso di specie, il contribuente intende acquistare nuovi macchinari e attrezzature varie per un costo di circa 270.000 euro e un immobile strumentale del costo di 600.000 euro.
Per quanto esposto, l’Agenzia rileva che l’investimento ammesso al credito di imposta ZES Unica, nel caso prospettato nell’istanza, avrà un valore complessivo di pari a 540.000 euro, di cui:
- 270.000 corrispondente al costo di macchinari e attrezzature (componente non immobiliare);
- 270.000 rappresentato dalla quota agevolabile dell’investimento nella componente immobiliare, che, come precisato, non può essere superiore alla metà del valore complessivo dell’investimento agevolato.

La soluzione proposta dall’Agenzia delle Entrate è in linea con quanto era stato affermato da Assonime (circ. 10 luglio 2024 n. 13), la quale ha osservato che non sembra si possa dubitare del fatto che il costo relativo ai terreni e agli immobili concorra alla determinazione dell’importo del credito anche quando detto valore superi il 50% del valore complessivo dell’investimento. In altri termini, il superamento del limite del 50% del costo complessivo dell’investimento non determina tout court l’irrilevanza dell’intero costo relativo all’immobile.