Nell’assegnazione agevolata dei beni ai soci è centrale il requisito della non strumentalità che i beni stessi devono possedere perché siano applicate le condizioni di favore previste dall’art. 1 commi 31-36 della L. 207/2024.

In particolare, per i beni immobili è richiesto (dal comma 31 della norma) che essi siano “diversi da quelli indicati nell’articolo 43, comma 2, primo periodo, del testo unico delle imposte sui redditi (...)”, ovvero diversi da quelli strumentali per destinazione.
Possono, quindi, essere assegnati beneficiando del regime agevolato gli immobili abitativi e gli immobili strumentali per natura, a condizione che non siano impiegati in modo strumentale.

L’Agenzia delle Entrate, nella circ. 1° giugno 2016 n. 26 (cap. I, parte I, § 3.1), ha spiegato, tra le altre cose, che gli immobili non sono strumentali per destinazione quando sono “suscettibili di produrre un loro autonomo reddito”; quando sono strumentali per destinazione, invece, essi partecipano alla produzione del reddito solo in modo indiretto, fornendo un contributo all’attività a fronte del quale la società deduce spese e ammortamenti.
Perciò gli immobili delle società immobiliari di gestione possono essere oggetto di assegnazione agevolata, in quanto produttivi di un reddito autonomo riferibile al canone di locazione percepito (senza tralasciare che, ai fini dell’assegnazione, gli immobili posseduti da questo tipo di società sono da considerare piuttosto l’oggetto dell’attività che un suo strumento, come ricorda la circ. n. 26/2016, cap. I, parte I, § 3.1).

L’Agenzia ha anche precisato che nella disciplina agevolata possono rientrare solo i beni immobili in quanto tali e non singoli diritti che vi si riferiscono. In presenza di diritti parziali l’assegnazione agevolata è possibile solo se:
- la società assegna al socio il diritto parziale che gli consente di acquisire la piena proprietà del bene, ad esempio perché il socio aveva l’usufrutto e l’assegnazione riguarda la nuda proprietà dell’immobile (circ. n. 26/2016, cap. I, parte I, § 3);
- la società assegna il bene nella sua interezza, anche se, ad esempio, la nuda proprietà va a un socio e l’usufrutto è assegnato a un altro (circ. Agenzia delle Entrate 16 settembre 2016 n. 37 § 2.1).

Tornando sul requisito della non strumentalità, può verificarsi nella pratica che l’immobile faccia parte di un’azienda data in affitto a un terzo. Esso, per la società proprietaria, non è strumentale per destinazione, perché non è impiegato in modo diretto in un’attività d’impresa. Tuttavia, riprendendo quanto precisato nella circ. n. 26/2016, neppure si tratta di un immobile suscettibile di produrre un reddito autonomo, poiché fa parte di un’azienda.

L’Agenzia delle Entrate (circ. n. 37/2016, § 2.3) ha valorizzato proprio quest’ultimo profilo, rilevando che l’immobile fa parte di un’universalità di beni e pertanto non possiede le caratteristiche richieste dalla disciplina dell’assegnazione agevolata. Però, nello stesso § 2.3, è anche individuata una via d’uscita che può consentire ugualmente il ricorso all’assegnazione agevolata.
Si tratta della modifica al contratto di affitto dell’azienda, in seguito alla quale l’immobile non rientri più nel contratto stesso, acquistando così il carattere della non strumentalità richiesto dalla disciplina. Si potrebbe anche, in alternativa, risolvere il contratto in essere e stipularne ex novo uno di affitto di azienda senza l’immobile e un altro avente oggetto l’affitto del solo immobile.

La modifica può essere effettuata in qualunque momento, perché l’Agenzia, nella circ. n. 26/2016 (cap. I, Parte I, § 3), ha chiarito che “il cambiamento di destinazione d’uso, anche se effettuato in prossimità della data di assegnazione per acquisire lo status di bene agevolabile, è scelta preordinata all’esercizio di una facoltà prevista dal legislatore, dalla quale origina un legittimo risparmio d’imposta non sindacabile ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 212 del 27 luglio 2000”.
Dopo la modifica contrattuale emerge la non strumentalità del bene e viene posta in essere l’assegnazione.

Il caso sembra diverso da quello censurato, perché ritenuto elusivo, nella ris. dell’Agenzia delle Entrate 27 luglio 2017 n. 99.
Oggetto della risoluzione era un conferimento di ramo di azienda in una newco, dopo il quale l’immobile facente parte dell’azienda sarebbe rimasto in capo alla società conferente, che lo avrebbe poi assegnato ai soci. La separazione tra impresa e immobile è simile a quella suggerita dalla circ. n. 37/2016, ma nel caso della risoluzione vi era identità sostanziale tra i soggetti (soci, società conferente e società conferitaria che esercitava l’azienda): per questo motivo l’Agenzia aveva ritenuto che, nel caso del conferimento, l’operazione fosse tesa a costituire in modo ritenuto artificioso il presupposto dell’assegnazione.