Con l’ordinanza del 25 settembre 2025 n. 26166, la Corte di Cassazione ha sollevato una questione di legittimità costituzionale con riferimento all’art. 1 comma 2 del DLgs. 504/92, in materia di soggettività passiva ai fini dell’ICI.

La questione ha ad oggetto il fabbricato che viene edificato dal conduttore di un terreno locato, anche se in difetto di concessione edilizia e senza l’assenso del locatore (proprietario del terreno stesso).
Rileva la Suprema Corte che, in forza dell’accessione ex art. 934 c.c., il locatore (proprietario del terreno) acquista comunque la proprietà del fabbricato abusivamente edificato sul terreno dal conduttore, e ne diviene pertanto soggetto passivo ICI.

L’accessione, infatti, è un modo di acquisto della proprietà (a titolo originario) a favore del proprietario del suolo, con riguardo alle costruzioni che vi vengono edificate sopra.
Come rilevato dalla giurisprudenza, l’acquisto della proprietà per accessione opera automaticamente, senza che rilevi la volontà del terzo costruttore, oppure quella del proprietario del suolo stesso (così anche Cass. n. 20958/2019).

La Suprema Corte ha pertanto sollevato una questione di legittimità costituzionale con riferimento all’art. 1 comma 2 del DLgs. 504/92, nella parte in cui non esclude l’assoggettamento all’ICI del locatore del terreno per il fabbricato edificato abusivamente dal conduttore e di cui è divenuto proprietario in forza dell’accessione, allorquando il locatore, dopo averne avuto cognizione, si sia immediatamente attivato in sede giudiziale per la restituzione coattiva del terreno locato, nonché in sede amministrativa per l’annullamento in autotutela della concessione edilizia in sanatoria rilasciata al conduttore privo di titolo, ed abbia curato la demolizione del manufatto abusivo dopo lo sgombero coattivo del terreno locato.

A tal riguardo, occorre richiamare che ai fini dell’ICI (così come attualmente previsto per l’IMU), soggetto passivo era il “possessore”, da identificarsi con il proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento o di determinati diritti personali di godimento (come, ad esempio, l’utilizzatore per l’immobile in locazione finanziaria).

La Suprema Corte ravvisa dunque dei profili di incostituzionalità con riguardo all’art. 1 comma 2 del DLgs. 504/92, laddove attribuisce la soggettività passiva ICI del fabbricato abusivo per il solo fatto che il contribuente ne è divenuto proprietario (in via automatica, per accessione), seppure il comportamento di un terzo (ossia il conduttore che ha edificato abusivamente l’immobile, all’insaputa del locatore) escluda in concreto, per il proprietario, qualsiasi possibilità di godere e disporre dell’immobile.

A tal proposito, la Suprema Corte richiama le considerazioni rese dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 60/2024, relativa all’esenzione dall’IMU per gli immobili occupati abusivamente da terzi (si veda “Immobili occupati esenti dall’IMU anche prima del 2023” del 19 aprile 2024).

Occorre fin da ora evidenziare che l’eventuale futuro accoglimento della questione costituzionale avrebbe rilevanza per i giudizi sull’ICI ancora pendenti riferiti alla medesima fattispecie. In caso di accoglimento, infatti, il giudice tributario dovrebbe applicare la disciplina risultante dalla pronuncia della Consulta, ed escludere dunque, con riguardo al fabbricato abusivo costruito dal conduttore, la soggettività passiva ICI in capo al locatore del terreno che si sia tempestivamente attivato, una volta venuto a conoscenza del fabbricato.

Resta fermo, invece, che non sarebbe comunque più possibile impugnare l’avviso di accertamento divenuto definitivo per decorso dei termini, o la sentenza passata in giudicato.

Sarebbe inoltre preclusa la possibilità di rimborso dell’ICI, considerato che, secondo la giurisprudenza di legittimità e la dottrina maggioritaria, in caso di versamento tributario divenuto indebito in forza di una sentenza della Corte Costituzionale, il termine di cinque anni per chiedere il rimborso del tributo locale ex art. 1 comma 164 della L. 296/2006 decorre dalla data di versamento (così, ad esempio, Cass. n. 3197/88).

Resta da interrogarsi, infine, se l’eventuale accoglimento della Corte Costituzionale possa comportare degli effetti diretti anche per la disciplina IMU in vigore fino al 2019, di cui all’art. 13 del DL 201/2011, e per la disciplina della “nuova” IMU attualmente in vigore, di cui all’art. 1 commi 740 e ss. della L. 160/2019.

Stante l’analogia delle predette discipline con quella ICI, non può escludersi che, benché la questione di legittimità costituzionale sia stata sollevata con riferimento all’art. 1 comma 2 del DLgs. 504/92, in caso di accoglimento l’incostituzionalità parziale venga dichiarata “in via consequenziale”, ex art. 27 della L. 87/53, anche ai fini dell’IMU.