Quando un immobile è stato ricevuto per donazione da un soggetto (donatario) che vi ha eseguito interventi “edilizi” per i quali si è beneficiato del superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, la sua cessione nei successivi dieci anni dal termine dei lavori genera una plusvalenza ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR, a meno che l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale e a prescindere dal fatto che il donante avesse ricevuto l’immobile per successione. È quanto ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 62 di ieri, 30 ottobre 2025, ma che non fornisce gli attesi chiarimenti su altre criticità legate alle cessioni di immobili ricevuti per donazione.

Giova ricordare che il presupposto imponibile di cui alla citata lett. b-bis) sorge quando, a decorrere dal 1° gennaio 2024, viene ceduto a titolo oneroso un immobile in relazione al quale “il cedente o gli altri aventi diritto” abbiano beneficiato del superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020 per interventi agevolati “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.

Pur in presenza dei presupposti che determinano l’insorgenza della fattispecie imponibile di cui alla lett. b-bis) dell’art. 67 comma 1 del TUIR, l’imponibilità della plusvalenza derivante da “cessioni di immobili superbonus” è esclusa a priori, ai sensi della lett. b-bis) medesima quando la cessione riguarda immobili:
- “acquisiti per successione”;
- e/o “adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo”.

L’esclusione prevista per gli immobili “acquisiti per successione” è da verificare quindi, questa la precisazione della ris. n. 62/2025, in capo al soggetto che ha realizzato gli interventi superbonus (che nel caso di specie risulta essere il donatario dell’immobile).

Quello che però l’Amministrazione finanziaria non chiarisce non è tanto la riconducibilità della fattispecie concernente gli immobili ricevuti dal cedente per donazione inter vivos alla fattispecie imponibile di cui alla lett. b-bis) dell’art. 67 comma 1 del TUIR, ma se sia necessario o meno tenere conto degli eventuali interventi superbonus eseguiti ante donazione dal donante (o dagli altri aventi diritto), laddove ultimati da meno di 10 anni all’atto della cessione a titolo oneroso dell’immobile, post donazione, da parte del donatario.

Per via del fatto che nella lett. b-bis) dell’art. 67 comma 1 del TUIR non risulta riprodotto un periodo analogo all’ultimo periodo della precedente lett. b), ai sensi del quale “in caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”, l’assenza di un tale inciso normativo induce a ritenere che l’interpretazione applicativa della norma più aderente alla lettera della disposizione, con riguardo agli immobili ricevuti per donazione, sia quella che tali immobili rientrano nel presupposto imponibile di cui alla lett. b-bis) soltanto se gli interventi superbonus ultimati nei 10 anni precedenti alla data di cessione, sono stati eseguiti dal donatario-cedente (e dagli altri aventi diritto), mentre non rilevano quelli eventualmente eseguiti ante donazione dal donante (e dagli altri aventi diritto), ancorché ultimati entro 10 anni a ritroso dalla data di cessione a titolo oneroso da parte del donante (in tal senso anche il documento di ricerca CNDCEC-FNC 1° luglio 2025 secondo cui “resta però, caso per caso, valutabile l’eventuale natura elusiva ex art. 10-bis della legge n. 212/2000 della condotta di donazione dell’immobile e successiva cessione da parte del donatario, oppure – in presenza, ben inteso, dei relativi presupposti – la sussistenza di un’ipotesi di interposizione fittizia ex art. 37, comma 3, del d.P.R. n. 600/1973”).

Sul punto, sarà comunque utile conoscere l’orientamento di prassi ufficiale che l’Agenzia delle Entrate intenderà diramare ai propri uffici operativi.