Nel testo bollinato dalla Ragioneria generale dello Stato del Ddl. di bilancio 2026 è stata eliminata la disposizione che, nella prima versione in circolazione del disegno di legge approvato dal CdM meno di una settimana fa, cancellava del tutto la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% alle locazioni brevi, cui conseguiva un’applicazione generalizzata e “senza eccezioni” della cedolare secca del 26% agli affitti brevi (si veda “Verso la cedolare secca per le locazioni brevi senza deroghe al 26%” del 21 ottobre 2025).

A seguito delle polemiche scaturite dalla prima bozza di manovra, il testo che approderà alle Camere fa (parziale) marcia indietro e fa salva la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% ad un’unità immobiliare individuata dal contribuente, ma a condizione che “durante il periodo di imposta, non siano stati conclusi contratti aventi a oggetto tale unità immobiliare tramite” intermediari o soggetti che gestiscono portali telematici.

In pratica, se la disposizione sarà confermata, nel 2026 sarà ancora possibile, per il locatore, richiedere (in dichiarazione) l’applicazione, per una sola unità immobiliare, dell’aliquota delle cedolare secca del 21% (invece dell’aliquota del 26% applicabile in genere le locazioni brevi), ma solo se la locazione breve di tale immobile non è avvenuta tramite intermediari o portali telematici (ad esempio, Airbnb o Booking).

Quindi, per le locazioni brevi stipulate con intermediari o portali telematici, l’unica aliquota applicabile sarebbe quella del 26% mentre per una unità locata con contratti stipulati senza intermediario, resterebbe possibile scegliere la cedolare al 21%.

I contribuenti che oggi affittano un solo immobile con le piattaforme di intermediazione, ad esempio, dovranno valutare la convenienza di rinunciare ad avvalersi delle piattaforme, per mantenere anche nel 2026 l’aliquota della tassa piatta al 21% oggi applicabile.
Salta, inoltre, nell’attuale testo del Ddl., anche l’aumento della ritenuta al 26%, che era stata inserita nella prima bozza.

Per comprendere l’impatto della disposizione, va ricordato che, per locazioni brevi si intendono i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” (art. 4 del DL 50/2017).

Come emerge chiaramente dalla definizione normativa, questi contratti possono essere stipulati anche con l’ausilio di intermediari (come sopra definiti), i quali, a norma del comma 5 dell’art. 4 medesimo, qualora incassino i canoni o intervengano nel pagamento, devono operare una ritenuta del 21% “sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario”.

In proposito, come anticipato, il Ddl. di bilancio 2026 non cambia nulla rispetto alla disciplina attualmente applicabile: la ritenuta resta del 21% e a titolo di acconto (rispetto alla cedolare secca o all’IRPEF che sarà dovuto sulle locazioni).
Invece, cambiano le condizioni per accedere all’aliquota “ridotta” della cedolare secca (21%).

Va ricordato che, dal 1° gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca applicabile alle locazioni brevi è passata al 26%, con una possibile deroga, “per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”.

Ad oggi, quindi, il soggetto che lochi con contratti di locazione breve con opzione per la cedolare secca due unità immobiliari (Alfa e Beta), può scegliere di applicare la tassa piatta al 21% ad Alfa, mentre Beta sconta la cedolare al 26%.
Il Ddl. di bilancio va ad incidere su questa possibile deroga all’aliquota del 26% per gli affitti brevi, introducendo un presupposto ulteriore per applicare la cedolare al 21%.

In pratica, tornando all’esempio precedente, in base al testo bollinato del Ddl. di bilancio 2026, il locatore degli immobili Alfa e Beta potrà applicare il 21% ad Alfa solo se, durante il periodo di imposta, non lo ha mai locato tramite intermediari.
Per come è formulata la norma, sembra, infatti, che anche un solo contratto di locazione breve, nel periodo di imposta, concluso tramite intermediari su quell’unità immobiliare, possa bastare ad escludere la possibilità di applicare ad essa la tassa piatta al 21%.