La Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 2342/2026, ha deciso un interessante caso in tema di responsabilità professionale del notaio, relativo, in particolare, al suo obbligo di verifica circa quanto dichiarato dalle parti al momento dell’atto.

Nel caso di specie, il venditore aveva inviato al notaio una mail da cui risultava (falsamente, avendo egli operato con artifici e raggiri) che gli immobili oggetto di compravendita erano liberi da pesi e trascrizioni pregiudizievoli e, all’atto della compravendita, aveva confermato tale dichiarazione, a eccezione di un’ipoteca a favore della banca che gli aveva concesso il mutuo (asseritamente estinto) per la quale aveva richiesto la cancellazione. Questa dichiarazione risultava confermata da un documento, apparentemente proveniente dalla banca, attestante l’avvenuta estinzione del mutuo posto a fondamento dell’iscrizione ipotecaria.

Sulla base di questi documenti e dichiarazioni, il notaio aveva stipulato l’atto ed era, poi, stato convenuto in giudizio dall’acquirente per il risarcimento del danno patito per avere acquistato l’immobile a un prezzo “maggiorato” rispetto al suo valore effettivo, posto che su di esso gravava un debito ipotecario.

La Cassazione ha respinto il ricorso dell’acquirente, escludendo che il notaio fosse tenuto a effettuare accertamenti circa quanto contenuto nella certificazione (apparentemente) proveniente dalla banca e su quanto affermato del venditore relativamente all’avvenuta richiesta di cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile, dovendosi ritenere lo stesso notaio vittima della truffa ordita dalla parte.

Come affermato da Cassazione n. 21792/2015, il notaio che inserisca, nella redazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, dell’avvenuta estinzione del debito garantito da ipoteca non risponde per la mancata veridicità di tali dichiarazioni, spettando unicamente al contraente valutare il rischio di quell’operazione negoziale.
In particolare, nell’inserire nell’atto di compravendita la dichiarazione del venditore, il notaio ha pienamente assolto ai propri doveri professionali, gravando solo sulla parte venditrice la responsabilità della veridicità delle dichiarazioni rese e dell’adempimento degli obblighi assunti; le dichiarazioni in questione, infatti, attengono alla “dimensione negoziale” del rapporto tra le parti e l’acquirente, accettando il contenuto della dichiarazione resa dal venditore senza contestarla, ha assunto su di sé l’integrale responsabilità della valutazione in ordine alla credibilità di quanto dichiarato dalla controparte e al correlativo rischio contrattuale.

Nel caso oggetto di decisione, a fronte delle false dichiarazioni del venditore circa l’avvenuta estinzione del debito gravante sull’immobile e l’avvenuta richiesta della cancellazione dell’ipoteca, l’acquirente aveva omesso di contestarne la veridicità e, anzi, ne aveva accettato il contenuto, assumendo la responsabilità della valutazione sulla credibilità delle dichiarazioni, senza alcuna possibilità di invocare un’eventuale responsabilità del notaio per il mancato accertamento della veridicità di quanto dichiarato dal venditore.

In concreto, la parte acquirente - osserva la Cassazione - avrebbe potuto contestare la veridicità delle dichiarazioni oppure richiedere al notaio rogante di procedere all’esecuzione di ulteriori accertamenti, accertamenti che il notaio non era tenuto a effettuare autonomamente, posto che la corrispondenza informatica, apparentemente proveniente dalla banca, appariva tale da non lasciare adito ad alcun sospetto sulla sua veridicità.

In mancanza di manifestazioni di volontà in tal senso, non può invocarsi alcuna responsabilità del notaio relativamente alle conseguenze pregiudizievoli delle dichiarazioni mendaci.