Nelle istruzioni del quadro RB del modello REDDITI PF 2026 e del quadro B del modello 730/2026, sono state recepite alcune importanti indicazioni (già fornite dalla DRE Lombardia 12 dicembre 2025 n. 904-8/2025, si veda “Nelle locazioni brevi cedolare secca al 21% estesa alla pertinenza” del 16 gennaio 2026) in merito alle modalità di inserimento, nei modelli dichiarativi, delle pertinenze degli appartamenti dati in locazione con contratti di affitto breve.

La questione era nata con l’aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26% per le locazioni brevi, unita alla possibilità di applicare l’aliquota “ordinaria” (del 21%) a una sola unità immobiliare, data in affitto breve, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi (art. 4 comma 2 del DL 50/2017, come modificato dalla legge di bilancio 2024). Ci si era chiesti, infatti, se la pertinenza dell’abitazione data in locazione breve potesse godere anch’essa dell’aliquota del 21% scelta per il bene principale, oppure dovesse essere conteggiata come “seconda” unità immobiliare e scontare il 26% (si veda “Scelta della locazione breve al 21% con impatto dubbio sulla pertinenza” dell’8 agosto 2025).

Sotto il profilo strettamente giuridico, sia le norme civilistiche (art. 818 c.c.) che fiscali (art. 36 comma 2 del TUIR e art. 23 comma 3 del DPR 131/86), in tema di pertinenze, parevano consentire di estendere alla pertinenza il regime giuridico del bene principale – aliquota compresa – ma esisteva un limite tecnico, in quanto, nel modello REDDITI PF 2025, nei righi RB1-RB9, non era possibile inserire, in colonna 11 “Cedolare secca” (ovvero la casella deputata alla scelta dell’aliquota della tassa piatta), il codice “2” (ovvero quello relativo all’aliquota del 21% per le locazioni brevi) se si trattava di una pertinenza locata.

Nei modelli 2026, questo problema è stato, infine, superato. Sia le istruzioni al quadro RB di REDDITI PF 2026 che le istruzioni al quadro B del 730/2026, contengono, infatti, una nuova indicazione relativa allo specifico caso in cui un contratto di locazione breve abbia a oggetto “oltre all’abitazione anche le sue pertinenze (box, cantina, ecc.)” aventi rendita autonoma. In tale ipotesi, la pertinenza e l’abitazione sono indicati in righi separati, ma, come specificato dalle istruzioni:
- il canone di locazione (da indicare in colonna 6 “Canone di locazione”) deve essere imputato per il suo intero ammontare all’abitazione, con indicazione, in colonna 2 “Utilizzo”, del codice “3” (che riguarda gli immobili locati in regime di libero mercato, comprese le locazioni brevi) o del codice “11” (che riguarda gli immobili in parte utilizzati come abitazione principale e in parte concessi in locazione a libero mercato);
- nel rigo destinato alla pertinenza, la colonna 6 “Canone di locazione” non dev’essere valorizzata e in colonna 2 “Utilizzo” si indica il codice “9” (ovvero il codice che le istruzioni riservano all’immobile che “non rientra in nessuno dei casi individuati con gli altri codici”).

Questo procedimento consente, quindi, in caso di locazione breve, di applicare l’aliquota del 21% all’intero canone previsto per la locazione dell’unità abitativa scelta dal contribuente per applicare il 21%, anche se locata unitamente alla pertinenza. Per le ulteriori unità immobiliari date in locazione breve (con o senza pertinenze), poi, la tassa piatta dovrà essere applicata con l’aliquota del 26% (codice “3” in casella 11 “Cedolare secca”).

Le indicazioni appena illustrate riguardano le locazioni brevi; per le locazioni “non brevi” di fabbricati e pertinenze restano valide le “vecchie” indicazioni.
Ove il contratto di locazione contempli anche pertinenze (box auto, cantina, ecc.) dotate di rendita catastale autonoma, l’immobile principale e la pertinenza devono essere dichiarati utilizzando un rigo per ognuno di essi: in colonna 6 (“Canone di locazione”) “per ciascuna unità immobiliare” occorre indicare “la quota del canone ad essa relativa”, quota che si calcola “ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare”.
Per tale calcolo, le istruzioni ai modelli suggeriscono di applicare la seguente formula:
Quota proporzionale del canone = (Canone totale × singola rendita): Totale delle rendite

Per esempio, se si considera un’abitazione (avente rendita rivalutata pari a 450) locata, unitamente al box auto pertinenziale (avente rendita rivalutata pari a 50), con contratto di locazione “4+4”, al canone complessivo annuale di 10.000, la colonna 6 “Canone di locazione” dovrà indicare:
- nel rigo relativo all’abitazione, il valore di 9.000 (10.000 × 450) : (450 + 50);
- nel rigo relativo alla pertinenza, il valore di 1.000 (10.000 × 50) : (450 + 50).
Ove sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca, in tal caso, in colonna 11 “Cedolare secca” è possibile indicare il codice “1” che riguarda i contratti di locazione “non breve” a cui corrisponde l’aliquota del 21% o quella del 10% (applicabile solo ove si tratti di contratti “a canone concordato”, contraddistinti dal codice “8” in colonna 2 “Utilizzo”).