L’ipoteca esattoriale, come prescrive l’art. 77 del DPR 602/73 può essere adottata quando il credito per cui si procede supera nel complesso i 20.000 euro, anche se non sussistono i requisiti per il pignoramento immobiliare.
Quest’ultimo, infatti, è possibile solo per i crediti superiori a 120.000 euro, ad eccezione dell’abitazione principale non di lusso, in merito alla quale non è mai ammesso.

Ai sensi dell’art. 19 comma 1-quater del DPR 602/73, nel momento in cui il debitore presenta l’istanza di dilazione delle somme iscritte a ruolo:
- l’ipoteca esattoriale può essere adottata in caso di mancato accoglimento della domanda o di decadenza, ma rimane valida quella disposta prima;
- non possono essere avviate nuove azioni esecutive sino all’eventuale rigetto.

Insomma, per la ragione esposta, ricevuta la cartella di pagamento o ricevuta la nota di presa in carico delle somme da accertamento esecutivo, può essere opportuno domandare in tempi celeri la dilazione delle somme, in modo che si scongiuri la possibile iscrizione ipotecaria.

La legge sancisce che rimangono valide le ipoteche “iscritte” prima della domanda di dilazione, ragion per cui se fosse stato notificato il solo preavviso di ipoteca, la domanda di dilazione osterebbe alla successiva iscrizione.
Secondo la prassi, “il contribuente, a seguito del pagamento delle rate e, conseguentemente, dell’abbattimento dell’importo del debito, può chiedere, con spese a proprio carico, e al ricorrere di determinate condizioni, la riduzione (diminuzione della somma garantita da ipoteca) o restrizione (liberazione parziale di uno o più degli immobili ipotecati) dell’eventuale ipoteca iscritta ai sensi dell’art. 77 DPR n. 602/1973 in data antecedente alla presentazione dell’istanza” (si veda la guida dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione “La nuova rateizzazione delle cartelle di pagamento”, gennaio 2025, p. 20).

Tuttavia, sebbene di ciò la prassi, almeno espressamente, non parli, è ragionevole sostenere che se, per effetto del pagamento delle rate, il debito scende sotto la soglia dei 20.000 euro, l’ipoteca debba essere cancellata d’ufficio.
Uno dei requisiti per iscrivere ipoteca è, come visto, l’ammontare di un debito iscritto a ruolo almeno pari a 20.000 euro quindi appare ovvio che se il debito, in qualsiasi modo, scende sotto soglia, l’ipoteca venga meno.
Ovviamente, l’ipoteca permane se ci sono altri debiti iscritti a ruolo, non dilazionati oppure inerenti a dilazioni ormai decadute, il cui ammontare supera la soglia dei 20.000 euro, tenendo in considerazione altresì le rate da dilazione dei ruoli ancora da pagare.

Non a caso, la giurisprudenza ha sancito che l’ipoteca va annullata se il debito viene ridotto sotto soglia:
- a seguito di estinzione ex lege del debito ex art. 4 del DL 119/2018 (C.T. Reg. Campobasso 1° ottobre 2020 n. 204/3/20);
- a seguito di pagamento di somme per rottamazione dei ruoli ex art. 6 del DL 193/2016 (C.T. Prov. Lecce 7 marzo 2019 n. 401/4/19).

In una situazione come quella descritta il debitore deve avere tutela giudiziale, non potendosi sostenere che, onde ottenere l’annullamento dell’ipoteca, debba “sperare” che venga notificato un atto autonomamente impugnabile come potrebbe essere l’intimazione ad adempiere di cui all’art. 50 del DPR 602/73.

Questa è una fattispecie in cui si è in presenza di una causa sopravvenuta di illegittimità della misura cautelare, per cui ontologicamente non può valere il dogma, forse un po’ desueto, secondo cui l’accesso alla tutela giudiziale presuppone necessariamente la notifica di un atto impugnabile. Semplicemente in quanto, se la cancellazione dell’ipoteca non avviene d’ufficio, l’atto impugnabile potrebbe non esserci mai. Senza contare che, a ben vedere, quand’anche sopravvenisse la notifica di un atto impugnabile come l’intimazione o il preavviso di fermo, l’annullamento dell’ipoteca non sarebbe nemmeno un vizio proprio di tale atto.

In un’ottica non troppo dissimile, la giurisprudenza ha ammesso il ricorso contro il diniego di autotutela per eccepire la prescrizione formatasi dopo la cartella di pagamento (Cass. 11 maggio 2020 n. 8719).
Il ricorso contro il diniego di cancellazione dell’ipoteca va quindi consentito se il debito, a causa del pagamento delle rate da dilazione dei ruoli, scende sotto la soglia dei 20.000 euro.