Con la risposta a interpello n. 231 di ieri, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che la cessione di un bene ammortizzabile è esclusa dal calcolo del pro rata di detrazione IVA.

Il caso, non certo infrequente, concerneva la cessione di un immobile strumentale per natura da parte di un ente non lucrativo, la cui attività commerciale principale risiede nella gestione di una casa di riposo e la cui attività secondaria consiste nella locazione di due fabbricati.
Uno di questi due beni deve essere ceduto, in ragione di esigenze finanziarie dell’ente, dovute essenzialmente all’esecuzione di interventi di ristrutturazione della casa di riposo.

Ai sensi dell’art. 19-bis comma 2 del DPR 633/72, non concorrono alla formazione del pro rata le “cessioni di beni ammortizzabili”, nonché i passaggi interni di cui all’art. 36 comma 6 del DPR 633/72 e, quando non formano oggetto dell’attività propria del soggetto passivo o siano accessorie alle operazioni imponibili, le operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 9) dell’art. 10 del DPR 633/72.

Aggiungendo qualche elemento oltre al tenore letterale della disposizione, l’Agenzia delle Entrate motiva la predetta esclusione con l’esigenza del legislatore che, includendo dette cessioni nel calcolo del pro rata, si possa falsare il significato reale, “non riflettendo più l’ordinaria e normale attività del soggetto passivo”. In termini generali, la cessione dei beni in questione assume “carattere straordinario e occasionale” e, per questa ragione, laddove detta cessione concorresse al calcolo del pro rata, “ne altererebbe il valore”.

La risposta a interpello, dunque, al di là della generale esclusione per i beni strumentali, sembrerebbe considerare anche l’aspetto della non abitualità (o occasionalità) della cessione.

È, peraltro, richiamato il contenuto delle risposte n. 165/2020 e n. 413/2023, in cui è stato affermato che:
- con riferimento alla nozione di beni “oggetto dell’attività propria dell’impresa”, devono intendersi i beni “il cui impiego qualifica e realizza l’attività economica esercitata (commercio, lavorazione, noleggio, locazione finanziaria)”;
- con riferimento alla nozione di “beni strumentali utilizzati nell’esercizio dell’attività propria”, devono intendersi i beni “impiegati esclusivamente come mezzo per l’esercizio di detta attività” e, pertanto, non idonei, come tali, a qualificare la natura dell’attività svolta.

La fattispecie di esclusione che, tuttavia, interessa nel caso di specie è quella relativa alle cessioni di beni ammortizzabili.

Stando alle informazioni fornite dall’ente istante, il fabbricato oggetto di cessione era stato adibito ad albergo (presumibilmente dal locatario) ed era stato acquisito dall’ente in qualità di lascito testamentario.
Il bene era stato classificato, dal punto di vista civilistico, tra le immobilizzazioni materiali e successivamente, soltanto in seguito alla dismissione dell’albergo (avvenuta nel 2022), era stato riclassificato nell’attivo circolante. Ciò era avvenuto seguendo i criteri dell’OIC 16, in merito alla corretta classificazione e valutazione delle immobilizzazioni materiali.

Sulla base degli elementi di fatto, l’Agenzia delle Entrate conclude per l’esclusione dal pro rata della cessione immobiliare in parola.

L’istante aveva rappresentato che, rispetto alla propria attività abitualmente esercitata, la cessione del bene ammortizzabile rappresentava un evento straordinario, di natura occasionale.
Viene, quindi, valorizzato dall’Amministrazione finanziaria il fatto che l’ente istante non si occupa di vendite immobiliari e che la cessione realizzata, relativa a uno dei due fabbricati strumentali di proprietà, riveste un “carattere occasionale e residuale rispetto alla normale attività svolta” dal soggetto passivo. Per questa ragione, si conclude per l’esclusione dal pro rata della cessione dell’immobile in argomento, ai sensi dell’art. 19-bis comma 2 del DPR 633/72.

Non c’è traccia, nella risposta a interpello n. 231/2025, di alcun riferimento alla nozione di “bene ammortizzabile” delineata dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 1362/2024), nonché dalla stessa Agenzia delle Entrate, seppur con riferimento all’accesso ai rimborsi IVA di cui all’art. 30 comma 2 lett. c) del DPR 633/72.

In tale contesto, difatti, valorizzando il dettato delle disposizioni unionali in ambito IVA (direttiva 2006/112/Ce), si è ritenuto che i beni ammortizzabili siano da individuare in tutti quei beni che sono “destinati all’esercizio dell’impresa per un periodo di tempo medio-lungo”.

In una sentenza di Cassazione (Cass. n. 16664/2025), tale nozione è stata valorizzata anche ai fini dell’esclusione dal calcolo del pro rata delle cessioni di beni ammortizzabili (si veda “La nozione di beni ammortizzabili cambia anche ai fini del pro rata” del 2 luglio 2025).