Con il bonus ZES unica per il Mezzogiorno sono agevolabili anche gli investimenti immobiliari, purché siano parte di un progetto di investimento iniziale e vengano effettuati entro il prossimo 15 novembre. Si tratta, in particolare, degli investimenti relativi all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti, anche se riguardanti beni già utilizzati dal dante causa o da altri soggetti per lo svolgimento dell’attività economica, fermo restando il rispetto della normativa comunitaria (artt. 16 comma 2 del DL 124/2023 e 3 comma 3 del decreto 17 maggio 2024; risposta a interpello n. 240/2024). Il valore dei terreni e degli immobili non può, in ogni caso, superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato.

A tal fine, secondo quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 183/2025, concorrono al valore della componente immobiliare, oltre che il costo sostenuto per il mero acquisto di un’unità immobiliare strumentale (sia essa un terreno o un immobile) e i relativi costi accessori (ad es. i costi notarili per la redazione dell’atto di acquisto), anche le altre spese attinenti all’unità acquistata (ad es. i costi capitalizzati, in applicazione di corretti principi contabili, relativi all’ammodernamento e/o ampliamento del cespite per il quale sono sostenuti).

Una fattispecie che non è stata contemplata né dal dato normativo né dalla prassi relativa al bonus in esame riguarda il particolare caso della costruzione di un immobile su un terreno ricevuto in comodato con una specifica autorizzazione alla realizzazione dell’opera. Degli spunti possono derivare da alcuni precedenti relativi ad altri crediti d’imposta, anch’essi applicabili, sotto il profilo oggettivo, in caso di acquisizione di immobili strumentali.

Ad esempio, in materia di credito d’imposta per investimenti in aree svantaggiate ex art. 8 della L. 388/2000, la pronuncia della Cassazione n. 12658/2012 ha negato la spettanza dell’agevolazione proprio in relazione alle spese sostenute per la costruzione di un fabbricato su un’area ricevuta in comodato. La Suprema Corte ha richiamato il principio di accessione (art. 934 c.c.), secondo cui il titolare del suolo acquista automaticamente la proprietà di tutto ciò che vi viene edificato sopra, salvo che a tale regola non si deroghi con la costituzione di un diritto di superficie (art. 952 c.c.). Al riguardo, i giudici di legittimità hanno sottolineato che, nel caso in esame, i proprietari dell’immobile erano i comodanti, per cui, ai fini del credito d’imposta, mancava il presupposto della “acquisizione” del bene in capo al comodatario. I giudici hanno però precisato che la costituzione di un diritto di superficie a favore del comodatario avrebbe attribuito a quest’ultimo il diritto all’agevolazione.

Con riferimento al credito d’imposta ZES ex art. 5 comma 2 del DL 91/2017, nella risposta a interpello n. 302/2023, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che il legislatore, nel definire l’ambito oggettivo del bonus, ha utilizzato indistintamente sia il termine “acquisto” che quello più generico di “acquisizione” degli immobili strumentali agli investimenti. Per tale ragione, è da ritenersi agevolabile anche l’acquisizione di un immobile strumentale in regime di “proprietà superficiaria”.

Dalla lettura di tali precedenti, si potrebbe desumere che i crediti d’imposta ex artt. 8 della L. 388/2000 e 5 comma 2 del DL 91/2017 non spettino, di regola, in relazione agli investimenti in immobili insistenti su un terreno altrui, a meno che non si sia verificata una deroga alla regola dell’accessione. Tale conclusione sembra applicabile anche al credito d’imposta ZES unica Mezzogiorno in esame, in quanto il suo ambito di applicazione presenta, come già precisato, dei punti di contatto con le agevolazioni richiamate.

Si consideri inoltre che le norme relative al bonus ZES unica Mezzogiorno fanno specifico riferimento agli “immobili strumentali”, il cui costo è tendenzialmente iscritto tra le immobilizzazioni materiali, alla voce B.II.1 dello Stato patrimoniale (Terreni e fabbricati). Se il comodatario del terreno costruisce su di esso un immobile del quale non sarà proprietario per effetto dell’accessione, le relative spese andrebbero invece iscritte tra le immobilizzazioni immateriali, nella voce B.I.7 dell’attivo dello Stato patrimoniale. Motivo per cui questi costi non parrebbero agevolabili.

Tale conclusione sembra confermata anche da una parte della dottrina secondo la quale, ai fini di tale bonus, sono applicabili i chiarimenti resi in tema di super e iper ammortamento in relazione alle spese su beni di terzi. Secondo le circ. Agenzia delle Entrate n. 4/2017 (§ 5.2) e n. 23/2016 (§2), tali spese sono agevolabili solo se sono iscritte tra le immobilizzazioni materiali, cioè se si estrinsecano in beni che hanno una loro individualità e autonoma funzionalità che, al termine del periodo di comodato, possono essere rimossi dal comodatario e possono avere una possibilità d’utilizzo a prescindere dal bene a cui accedono (in tal senso si era già espressa anche la ris. n. 55/2003, secondo cui il credito d’imposta ex art. 8 della L. 388/2000 non spetta per le spese relative all’ampliamento di un immobile ricevuto in comodato; cfr. anche Cass. 23136/2013).