Valori OMI inutili se restano criterio astratto
Mercoledì, 24 luglio 2019
La Cassazione, nell’ordinanza n. 19767 depositata ieri, afferma che il criterio utilizzato dalle Entrate per accertare il maggior valore degli immobili trasferiti, fondato sull’applicazione del metodo sintetico-comparativo (valori OMI), pur in astratto riconducibile al parametro normativo individuato dall’art. 51 comma 3 del DPR 131/86, non è idoneo, nel caso concreto, a stimare correttamente il valore dei cespiti immobiliari, tenuto conto delle peculiarità del caso di specie.
Secondo la Suprema Corte, nel caso di specie, i valori OMI, utilizzati dall’Agenzia per rideterminare il valore degli immobili ceduti, ai fini dell’imposta di registro, non erano idonei a prevalere sul corrispettivo indicato dalle parti, tenuto conto delle peculiarità del caso di specie, che riguardava la vendita di immobili in corso di costruzione ovvero “costruzioni definite «scheletri» di edifici”, realizzati più di 20 anni prima della vendita.
Inoltre, la Cassazione ritiene che “le percentuali determinate dall’ufficio del 30% quale incidenza del prezzo delle superfici e del 40% per il costo di costruzione non fossero ancorate ad alcun concreto parametro di riferimento”. Per questi motivi la Commissione tributaria regionale ha correttamente ritenuto che i criteri addottati dall’Amministrazione finanziaria, ai fini dell’accertamento di maggior valore, risultassero astratti e, di conseguenza, inidonei a sorreggere il maggior valore accertato.
Alla luce di tali argomentazioni, le motivazioni della sentenza della C.T. Reg. paiono coerenti con i criteri di stima individuati dal citato art. 51 comma 3 del DPR n. 131/86, “il quale è volto a far sì che la stima degli immobili sia quanto più possibile conforme – sulla scorta di elementi di valutazione non già apodittici, bensì concreti ed obiettivi – al loro effettivo valore venale”.
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