Se una persona fisica, già proprietaria di un immobile, ne acquista un altro, ubicato nello stesso Comune, può accedere alle agevolazioni prima casa in relazione al secondo atto d’acquisto, a patto che:
- non abbia già goduto dei medesimi benefici fiscali in occasione del primo acquisto;
- e l’immobile preposseduto sia (oggettivamente o soggettivamente) inidoneo all’uso abitativo.

Invece, la prepossidenza (su tutto il territorio nazionale) di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa impedisce, in ogni caso, l’applicazione del beneficio sull’acquisto di altra abitazione, e cioè a prescindere da qualsivoglia valutazione in ordine all’idoneità dell’immobile preposseduto a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e del suo nucleo familiare.

A confermarlo è la sentenza n. 24478 del 3 settembre 2025 della Corte di Cassazione, che chiarisce i confini di operatività delle condizioni ostative all’applicazione dei benefici prima casa di cui alle lett. b) e c) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86.

Il caso di specie traeva origine dall’impugnazione dell’avviso di accertamento notificato a una contribuente sul presupposto della ritenuta decadenza della stessa dai benefici fiscali prima casa, applicati alla compravendita di un immobile nonostante la prepossidenza della quota parte di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
I giudici di merito, in primo grado e in appello, avevano ritenuto legittima la pretesa dell’Amministrazione finanziaria alla luce del disposto di cui alla lett. c) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove si legge che ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, è necessario che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni fiscali prima casa.

Anche la Cassazione, adita dalla soccombente con ricorso ex art. 360 c.p.c., ha confermato sia la riconducibilità della concreta fattispecie oggetto di causa nella lett. c) della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, sia la lettura interpretativa della norma in discorso fatta propria dalla sentenza impugnata in raffronto alla lett. b), con ciò respingendo la tesi della ricorrente secondo cui la fruibilità delle agevolazioni prima casa in relazione all’acquisto del secondo immobile avrebbe dovuto essere riconosciuta in ragione della documentata inidoneità del primo immobile a soddisfare le esigenze abitative della stessa e della sua famiglia.

Come sopra accennato, la decisione in commento muove da una convinta adesione all’orientamento giurisprudenziale (tra tutte, Cass. n. 2565/2018) secondo cui il disposto di cui alla lett. b) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove si individua quale condizione ostativa all’applicazione dell’aliquota del 2% all’atto di acquisto della casa di abitazione la circostanza che il contribuente sia già titolare di altro immobile ubicato nel medesimo Comune, preclude la fruizione delle agevolazioni fiscali in discorso solo se la prima tra le due case possedute sia idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Con l’ulteriore precisazione che il requisito dell’idoneità della casa di abitazione preposseduta va valutato sia in senso oggettivo (effettiva abitabilità) sia in senso soggettivo (fabbricato adeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative).

Dall’analisi della successiva lett. c) emerge, però, che l’operatività della lett. b) è messa fuori gioco nel caso in cui l’immobile preposseduto, ovunque ubicato sul territorio nazionale (e, quindi, anche nello stesso Comune), sia stato acquistato con i benefici prima casa: in tale ipotesi, la possibilità di fruire dell’agevolazione per una seconda volta è comunque esclusa, anche se l’immobile preposseduto è inidoneo all’uso abitativo (Cass. n. 24657/2018).

La giurisprudenza dominante ritiene, infatti, che il riferimento alla titolarità della “nuda proprietà” su altra casa di abitazione – contenuto nella lett. c) della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ma non replicato nella lett. b) (ove si discorre unicamente di proprietà piena, usufrutto, uso e abitazione) – rende irrilevante, ai fini dell’operatività della condizione ostativa ivi fissata, l’idoneità o meno dell’immobile all’uso abitativo; e ciò in considerazione del fatto che la “nuda proprietà” non attribuisce al titolare un possesso idoneo all’uso abitativo.