Con la risposta a interpello n. 126 pubblicata il 30 aprile, l’Agenzia delle Entrate ha fornito due chiarimenti (uno, per la verità, implicito) in tema di tassazione indiretta dell’affitto d’azienda, quando operi la norma antielusiva di cui all’art. 35 comma 10-quater del DL 223/2006.

Il caso oggetto della risposta n. 126/2025 concerneva il contratto di affitto di ramo d’azienda, della durata di 12 anni (6+6), stipulato con atto notarile nel 2020, con cui l’imprenditore individuale concedeva ad un terzo il godimento del ramo d’azienda relativo all’attività di bar.

Posto che il titolare aveva affittato solo un ramo della propria azienda, non aveva perso la qualifica di imprenditore ed i canoni di affitto erano stati assoggettati ad IVA. In base al principio di alternatività IVA registro, l’imposta di registro risultava dovuta in misura fissa (200 euro).

Questi elementi vengono assunti acriticamente dall’Agenzia delle Entrate, che si limita a rilevare come, ove il compendio ceduto costituisse, in realtà, l’intera azienda, verrebbe meno l’imponibilità IVA e l’imposta di registro sarebbe dovuta con l’aliquota del 3% (art. 9 della Tariffa, parte I).

Tanto premesso, occorre considerare che, nel caso di specie, trovava applicazione anche la norma antielusiva recata l’art. 35 comma 10-quater del DL 4 luglio 2006 n. 223. Tale disposizione, al fine di evitare la stipula di contratti di affitto di azienda in luogo di contratti di locazione immobiliare, impone di applicare all’affitto di aziende la disciplina dell’imposta di registro prevista per le locazioni immobiliari, ogni qual volta sussistano entrambe le seguenti condizioni:
- il valore complessivo dell’azienda sia costituito, per più del 50%, dal valore normale di fabbricati;
- le disposizioni concernenti l’applicazione dell’imposta di registro sulla locazione di fabbricati risultino meno favorevoli di quelle relative all’affitto d’azienda (sulle modalità del confronto, si vedano circ. Agenzia delle Entrate n. 12/2007, § 5 e ris. n. 35/2005).

In pratica, come illustrato anche dalla Corte di Cassazione nella pronuncia n. 8243/2021 (si veda “Vale la norma antielusiva per l’affitto d’azienda se i fabbricati sono più del 50%” del 25 marzo 2021), posto che la disciplina dell’affitto d’azienda (imposta di registro fissa), limitatamente all’imposta di registro, è sempre più vantaggiosa di quella prevista per la locazione di fabbricati strumentali (imposta di registro all’1%), in forza della norma antielusiva si applica l’imposta di registro all’1% tutte le volte in cui l’azienda è costituita per più del 50% del suo valore da immobili.

Così, nel caso di specie, posto che il valore del ramo d’azienda affittato (attività di bar e ristoro) era costituito per il 75% da immobili, risultava dovuta l’imposta di registro dell’1%, prevista per le locazioni immobiliari, che il contribuente intendeva versare annualmente, come consentito dall’art. 17 comma 3 del DLgs. 131/86 per “i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale”. Il punto, per la verità, non costituisce l’oggetto dell’interpello, ma appare rilevante. Infatti, non sembra che questa possibilità fosse mai stata esplicitamente ammessa dall’Amministrazione, se si eccettua il fatto che, nella circ. n. 18/2013, § 6.56, l’Agenzia aveva affermato che “Qualora l’affitto di azienda abbia durata pluriennale, al fine del confronto con la disciplina dettata in materia di locazione di immobili strumentali, si dovrà tenere conto anche della ... riduzione dell’imposta di registro se il pagamento della stessa avvenga in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto”. Ma tale indicazione poteva essere intesa anche in senso diametralmente opposto, posto che sembrava suggerire che, al fine di un confronto “alla pari” tra le due operazioni, dovesse assumersi il pagamento per l’intera durata anche per la locazione, posto che per l’affitto d’azienda questa è la sola opzione possibile.

Tuttavia, l’atteggiamento assunto nella risposta n. 126/2025 è in tal senso risolutivo: è possibile corrispondere annualmente l’imposta di registro dell’1% sull’affitto d’azienda, dovuta in ragione dell’operatività della norma antielusiva.

Passando, poi, all’oggetto dell’interpello, il contribuente chiedeva se l’imposta di registro fissa dovuta, in forza dell’alternatività IVA registro (art. 40 del DPR 131/86), alla registrazione del contratto di affitto d’azienda imponibile ad IVA, dovesse anch’essa essere corrisposta annualmente.

L’Agenzia delle Entrate risponde di no: avendo natura di imposta d’atto, “l’imposta di registro in misura fissa, applicata al momento della registrazione del contratto di affitto del ramo d’azienda” non è dovuta alla scadenza “di ogni singola rata annuale finalizzata all’assolvimento del pagamento dell’imposta di registro proporzionale dovuta” in forza dell’art. 35 comma 10-quater.

Il chiarimento, condivisibile nella motivazione, desta perplessità nei presupposti: non è chiaro per quale motivo, in caso di operatività della norma antielusiva, il contratto di affitto d’azienda soggetto a IVA e a registro dell’1% (ex art. 35 comma 10-quater) dovrebbe anche scontare l’imposta fissa di registro. Non sembrano esservi ragioni per applicare anche l’imposta fissa per la registrazione, ove, in forza della norma antielusiva, il contratto sia soggetto a registro proporzionale. In questo senso, peraltro, sembrano deporre anche le tabelle allegate alla circ. n. 18/2013.